北京放大招学区房价格要凉凉金融界

来源：e公司官微

据报道，5月6日起，北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。

今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

“六年一学位”并非北京市全区实行政策，城六区指北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、通州区和石景山区，其他城区目前没有官方通知实行“六年一学位”。

为消减“学区房”优势，解决家长过分追捧“学区房”、中介大肆炒作“学区房”问题，有效遏制“择校热”难题，合理控制热门小学生源数量，推动义务教育均衡发展，“六年一学位”已经在很多城市执行。目前全国除北京外，还有深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、南通市、台州市、长春等城市，陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”政策。

北京之所以对“学区房”下手，增加其不确定性，主要是北京这类房子价格被炒得太高了，动辄每平米数十万元。这类房子的出现，不断挑战人们的心理极限，犹如烈火烹油，让楼市投机气氛更浓。“射人先射马、擒贼先擒王”。全国楼市看北京，北京楼市看“学区房”，国家对北京学区房下重手调控，就理所当然了。

学区房价格要凉凉？未必据记者的北京朋友说，西城区基本属北京学区房价最贵的地界，一个胡同的平房，十平方米就能卖出多万，甚至一房难求。还有教育大户海淀区，坐拥海淀“六小强”之首的人大附中，一本率百分之一百，每年考入清华北大的学生能有一百多人。可见，整体教育环境对于孩子的成长尤为重要，为了让孩子能够受到良好的教育，家长们为了进入优质学校而绞尽脑汁。这种供求关系不平衡越大，好学区房的价值上升空间就越大，家长们的购买欲也越强，从而导致了学区房价格最坚挺，需求也是最稳定的。

“六年一学位”政策能给学区房降降温吗？业内人士认为，未必，其最大的影响只是学区房的二手房交易，且影响有限。

对于买家来说，可用学区房资源更加稀缺。为了保证孩子成功就读心仪的校，家长通常会考虑购买划片小学对应的学区房。在没有推行“六年一学位”时，只要房东想出售这套学区房，家长购买了，基本就能保证孩子上小学。也就是说，市场上的学区房资源符合家长需求的有很多。“六年一学位”执行后，作为买主，家长就要了解这套房是否还有房东的孩子在该小学就读，与自己孩子的入学时间是否有冲突。如果冲突，即便该房源在对口心仪的小学，也无法使用该学位，由此，所能挑选的余地也大大减少。

对于卖家来说，学区房的交易条件增加了。作为卖家，如果自家孩子小学还没毕业，就会影响买家的选择。这样看来，因交易条件的增加，学区房的优势在一定程度消减了。

对于炒学区房的人来说，是一个重大打击！简单来说，这套学区房里如果还有孩子在上学，就会无人问津，卖不动！

显然，“六年一学位”政策一旦执行，学区房交易周期拉长，二手房交易将明显减少。但长期来看，对于学区房价格的降温，影响则有限。事实上，回溯北京海淀区、西城区的学区房新政策出台后，其片区内房价的变化显示，学区房并没有太大降幅，城六区也未必会凉。

事实上，一旦有了“六年一学位”的政策后，如果想让孩子获得学位，家长必须购买“空闲学区房”。而“空闲学区房”的资源相对稀缺，这类房源的价格极有可能上涨！

正在形成的“学位占位费”市场即便学区房价格有所降温，部分家长仍无力购买。于是，提前“下手”租“学位房”成了部分家长面对这一政策所作出的反应。

据记者所知，在深圳，大部分区都已实施学位房锁定政策，只是实施范围各有不同。福田区教育局宣布，年起，福田区所有义务教育阶段学校，都实行学位申请房锁定政策，年起申请福田九年一贯制学校，和对口直升学校小一学位的，学位申请房将锁定9年。学位一旦正式锁定，将不再办理学位房转移（转出福田区学校的除外）

过去，学位不会锁定，有的业主会将学位借给朋友使用，极少单独出租牟利。如今，学位一旦使用就锁定6或9年，于是，有些不用学位的业主考虑单租学位。福田百花片区就有中介声称，从年开始，百花片区的学位租赁合同，价格就不停在涨。租学位的价格从一开始的1.5万，涨到了现在的近8万元！

在缴纳数万的“学位占位费”，签订这类租赁合时，中介也会提醒租客：“租学位”这件事不能写入普通的“租房合同”，只是租客和房主私下协商，以后是否能通过这种方式让孩子顺利入学，房主不敢保证，中介也不承担任何责任。有租房合同也许可以报名，但因积分低，排名靠后，仍有落选可能，但会被分流到其他公立学校。尤其是名校，想要确保有学位，还是买房才保险。事实上，深圳福田教育局发布的学位预警也指出，深圳实验学校初中部、深圳高级中学（南校区初中部）因预计学位紧张，部分积分较高但家庭购房时间短的学生，也无法申请到志愿学校的学位，何况租房合同入学？

尽管如此，因好学位稀缺，很多家长仍愿意冒险豪掷数万赌运气。有中介告诉记者，学位锁定不仅让名校周边房子涨价，普通公立学校周边房子也涨价。优质学位房，无论是卖还是租，仍是“香饽饽”

上述记者北京的朋友表示，北京也是这样的情况。事实上，有媒体就曾表示，随着租房入学政策和6年一学位政策的叠加效应，租房的学位占位费市场正在形成，北京一些教育资源优质且紧俏的地区，占位费的价格已经蹿升到数十万元。

结语教育部以及各地教育部门为了保证教育公平“煞费苦心”，但是结果却不尽如人意，学区房的热度虽略有下降，但迟迟无法消散。究其本源，还是人口、教育、居住的优质资源发展不平衡造成。

重点学校里有更好的师资、更优秀的同学、更浓厚的学习氛围，从普遍情况来看，重点学校学生的成材率要高于普通学校。由此，学区房的溢价是可持续存在的，名额也是可再生的，当孩子使用过学区的名额后，学区房是可以持续持有，且价值仍有很大的提升空间的。可见，学区房由于本身自带稀缺资源的属性，依然是比非学区房保值得多的产品。

要想破解学区房困境，归根结底还是要发展更多的优质学校，让家长们不再为了孩子的择校费尽心思。