-年,北京二手房市场以学区为上涨主力。
东西海基本所有楼盘价格都回到了年的高点,尤其以强学区的板块更甚,像中关村板块、万柳等甚至比年的高点还要涨了15%-20%。
朝阳只有一部分强势区域是超了年的高点。望京、双井、东坝等有学区的个别楼盘,例如西坝河北里,也回到了年的价格。
除了东西海朝,石景山、丰台、大兴等区域,并没有普遍回归。丽泽板块大概只向上浮动了10%左右,大兴的保利茉莉公馆这种标杆次新盘也大概浮动了10%-15%。其他板块可能也就5%左右的水平。
强势板块大涨20%
除了东西海,唯一一个非重点区域,还可以和朝阳强势板块如望京这种拼拼价格涨幅的板块,那就是回龙观。回龙观这个区域的次新,在年这一轮里表现非常亮眼。注意,是电梯次新,而不是回龙观的无电梯板楼。回龙观的无电梯板楼在这一轮里表现很一般。给大家举两个楼盘的例子,去年年底到今年年初,同户型比,云趣园大概涨了12%左右,而龙禧苑相当于没有涨幅,和回龙观这一波次新平均都涨了20%比,相差很远。
回龙观目前应该算是非城区最强势的板块之一,众所周知的原因是距离西二旗、上地产业带足够近,除此之外,回龙观还有其他利好吗?答案是肯定的。
利好不断,未来可期
首先从生活配套上来看,未来五年,回龙观还是会有比较大的提升。北京市于年8月份发布了《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划(-年)》,内容显示,会有亿投资用来改造升级回龙观天通苑片区。到年,补齐教育、医疗卫生、文体、交通等各方面公共服务短板。经过三年的投入,回龙观和天通苑确实在民生领域得到了一些提升,像新增了人大附昌平分校,包括回龙观积水潭分院的二期工程,包括北京首条自行车道路的建成等。随着“回天计划”一期落幕,今年8月,又开始了新的一期改造计划——《深入推进回龙观天通苑地区提升发展行动计划(-年)》。这一份计划,从上一轮的三年,延长至五年。在这一轮里,回龙观和天通苑在交通、教育、绿化、商业等方面都会得到进一步提升,生活配套设施将更加完善。
此外,未来五年最值得期待的地铁之一13号线拆分,也会给回龙观带来比较大的助力。
13A线南段由既有13号线大钟寺站以南拨线向南延伸至车公庄,与6号线换乘,实现30对折返能力;北段由既有13号线西二旗站以北拨线向东辐射至回龙观、天通苑,与17号线换乘。线路全长30公里,其中新建工程16.8公里,全线设车站18座(含清华东站及清河站),换乘站11座。13B线由既有13号线东直门至回龙观站西侧拨线向西延伸至上地软件园,与16号线换乘。线路全长32公里,其中新建工程5.8公里,共设车站15座(含建材城东站),其中换乘站9座。
13号线的拆分,极大地缓解了西二旗、上地的人流,尤其是13B线新增后厂村、软件园这些大厂集中地,在回龙观、霍营居住的人们上班会更加方便,而不用再挤在西二旗,而且也能更好地缓解后厂村地面交通的堵塞,改变一下“北京互联网的未来要看后厂村”这种现象。而13A和17号线换乘,可以让回龙观居住的人们,不再依靠逆时针方向的13号线换乘10号线到达泛CBD产业带,可以直接通过17号线。13号线的拆分,激活了回龙观的东部,改善了天通苑东部,缓解5号线、13号线逆时针防线运载压力,优化了上地西二旗产业带的交通,意义重大。
回龙观一直是我们比较看好的区域,每次去回龙观都会有新的感受。前几天去首开那边踩盘,首开那边有一个街区刚刚新盖了一大片的商业,目前正在招商。作为北京居住密度最大的社区,回龙观正在慢慢褪去一类经适房的底色,通过提升城市面貌、改善民生配套,成为一个让众多码农安心耕耘的居住之所。
回龙观适合什么样的人购入?
1.有增值保值需求的人,回龙观的流通性和保值性都没有任何问题。
2.适合在望京、上地、西二旗的码农,对于学区没有需求的人。
3.目前适合预算在万以上的人,如果预算万以下,买回龙观买不到特别的好的次新商品房。
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