老人郊区买房政策松绑,打破70岁贷款

年8月4日，根据北京住建委的消息，北京打算在年的“第二批次供地”中，将昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗被列为“全龄友好住宅项目试点”。

同时北京将对列入“全龄友好住宅项目试点”进行楼市政策的“松绑”：

第一，针对“中心城区+60岁以上家庭+户口迁入试点项目”的目标群体将实施“认房不认贷”政策。

第二，以上目标群体只要“名下无住房且无在途贷款”，购买试点项目就可以按照“首套贷款”来实施，不再认“贷款记录”。

执行首付比例35%-40%的政策。

第三，老人子女也可作为共同借款人申请贷款，允许“接力贷”，这就意味着老人买房可以打破“70岁贷款年限”的天花板。

这个政策力度是“比较猛的”。

北京的这一系列操作，我们可以简单的称之为“老人代持”政策：鼓励子女用老人资格买房，绕开目前的限贷政策，从而享受首套房优惠。

只要是“中心城区60岁以上的户籍老人家庭”就可以享受，这相当于多了一个“首付首贷的购房指标”，极其珍惜。

年的杭州就曾经用过，现在北京“照猫画虎”，只不过是限定了项目范围，主要用在“郊区项目”上，核心目的还是“疏解中心城区人口密度”。

北京住建委同时还表示：下一步会扩大“全龄友好项目建设”，同时研究“多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”。

这句话就“相当有分量”了。

它意味着现在仅仅是试点“老人在郊区买房”政策放松，将来可能“多孩家庭”，“工作社保在郊区的家庭”可能在郊区买房政策都会放宽。

比如“二孩或三孩的家庭”，只要名下无房且无在还贷款，在北京近郊区新城买房，也可以实施“认房不认贷”政策。

相当于对北京“多孩家庭”买房进行扶持，同时推动人口郊区化。

再比如“工作社保在郊区新城”的购房家庭，只要名下无房且无在还贷款，在相应的郊区新城买房，也可以实施“认房不认贷”的政策。

举一个简单的例子：如果你在亦庄工作，拥有亦庄社保，那么你只要名下无房且没有在还的贷款，在亦庄买房也可以“认房不认贷”。

这是典型的“因区施策”。

所以目前的“老人郊区买房”政策松绑，只是一个“试点”而已，北京的楼市大招可能还在后面。

我们认为，北京更大的楼市政策趋势是通过“因区施策”，对近郊区新城的楼市政策实施一定程度的松绑。

从而推动“中心城区常住人口”大规模向近郊区新城疏解转移，从而完成北京城市总体规划的“人口结构布局”。

你想买房改善吗？

那对不起，请把中心城区的房子卖掉，同时将户口迁出，把贷款还完，就可以享受“郊区首套贷款”政策。

不仅可以“认房不认贷”，首付最低甚至可以做到35%。

就算不把“贷款还完”，也可以享受“60%的首付比例”，比现在的“80%首付比例”大幅度降低。

北京新一轮“中心城区人口疏解潮”即将启动了！

自从年以来，北京有过“三轮城区人口疏解潮”：第一轮是通过“疏解整治促提升”专项行动来防止人口过度集中。

第二轮是通过房屋腾退、北京行政单位搬迁等动作来转移城区常住人口。

目前则是“第三轮人口疏解潮”，主要是通过“因区施策”来引导中心城区人口主动向外疏解。

目前看，北京“六大中心城区”的常住人口预计要控制在万及以下了，甚至可能还要更低，毕竟城区人口密度其实还要有点过大。

那么，如果北京楼市的“因区施策”逐渐开始，对北京楼市会有什么重大影响呢？

第一，对中心城区的“老破小”二手房市场将会有明显的冲击。

一旦大规模的“卖一买一”开始，城里人开始大规模向城外“置换改善”，那么城区的“老破小”将会出现明显的供大于求。

会有越来越多的中心城区人口开始向城外疏解了，对城里的“老破小”二手房需求量将会明显下降。

所以城里的“老破小”住宅房，建议大家要抓紧置换改善，不要再抱有幻想。

第二，对城区位置优势不够的“新房”也会有冲击。

一旦近郊新城的“政策”松绑，那么改善群体将会加速向外疏解，城区的新房将会面临一定的竞争压力。

如果城区的新房位置很好，比如在四环里，稀缺性相对很强，那还可以持续保持竞争优势，可以买。

如果城区新房的位置不够稀缺，购房政策优势又不如近郊新盘更加“利好”，那么销售难度将会加大。

最典型的就是五环外的“城区新房”，尤其是朝阳区、石景山区和丰台区的“五环外新房”，市场行情将会有所恶化。

所以城区新房，要买就要买在五环里，甚至是四环里，主打的就是核心地段，稀缺价值。

第三，近郊新城“核心区”的新房市场将会逐渐火爆。

这一轮的“因区施策”政策最利好的，其实还是近郊新城核心区的新房项目，只要交通、学校、医疗等配套齐全，再叠加产业繁荣带来的“社保群体”。

那么近郊新城核心区的房价还会进一步上涨。

比如亦庄经开区的房价值得进一步看涨，昌平南的生命科学园板块，顺义的后沙峪板块，房山的长阳大学城板块等。

有产业、有学校、有轨道交通、有医疗配套，未来区域人口将快速提升，从而带动区域房价进一步看涨。

综上所述，北京本轮的“楼市松绑”已经不再是全市范围的调整了，而是有意识的“因区施策”，这是北京最大的变化。

未来北京的近郊新城楼市政策有望进一步松绑。

这不仅仅有助于北京疏解中心城区的常住人口，完成城市人口规划目标，同时有助于近郊新城“去库存”，实现北京的土地财政增长。

这可谓是“一箭三雕”！