预算400500万,我买哪

最近遇到了很多高预算的客户，预算在四五百万以上，想要改善，但是却非常的纠结，买新房可选非常有限且位置不太满意，买二手房嫌弃户型不好房龄太老密度有些大且品质看的过去的价格离谱。这个事情我之前分享过某客户的一篇文章「济南买房记，看了一个月，一无所获」，也写过「济南缺好房子......」，事情就是这样，没办法，房地产发展的中后期，最难的就是改善，我们只能在有限的房子中选择相对还不错的那个。

今天分享下和一个读者的聊天记录，他的问题还是比较有代表性的。

问：辛老师您好，拜读了很多您的帖子，很认同您对济南楼市的观点，现在山水郡住，小孩快上小学（可以先上现在的景山小学），能否帮忙推荐改善楼盘，汉峪、CBD、龙奥、高新均可，考虑以后小学中学更有优势，约-平四室宽厅新户型，最好是新房，预算-，不忙的时候烦请推荐，感谢！

答：嗯的，确实可选择的不多，我说下您能够看能够选择的有哪些哈。

CBD的复星国际中心的精装，价格2.8-3.2万，户型还不错，复星的外立面是真石漆的，之前交付相对中规中矩，在售楼靠近主干路解放东路。

高新区的珑悦府的精装，小高层，价格在主要2.8-3万，另外还有的，得万多点。之前交付的一期还可以，楼盘没有太大的亮点，但是也没有致命缺陷，容积率2.0，相对低密度，价格相对贵了点。

高新区的颖秀华府/，小高层毛坯价格两万七八，位置不错，低密度，现房了，只是品质相对拉胯，大门、园林绿化、入户大堂、物业服务都不太好。

高新区的中建云境，的精装或者左右的毛坯，价格2.5-2.9万之间，最近热度比较高的楼盘，开发商口碑一般，目前来看位置稍偏东。

汉峪那边没有值得买的新房了，二手房主要就是绿城玉兰花园的，不过目前价格比较贵，3万出头了，万内只能买到多平的四居。

问：您推荐的这几个楼盘都挺好，就是看多了花眼。初步感觉复星的不错，中建云境的、也行，珑悦府的有两室在北面可惜了，颖秀华府的户型客厅沙发对着卧室门，的还行。玉兰花园那边户型确实偏老旧了，价还高。这些小区配套的小学网上查不太清楚，不知道都是对应哪一家。另外现房或准现房有好的推荐吗？

答：看您比较在意户型，户型确实很重要，但这属于微观考虑因素，像房子位置、外边环境、学区是啥、开发商咋样，这些宏观的因素是更重要的。这两年产品的迭代是非常快的，目前在售的多数楼盘的户型还都可以，差距并没有太大。

复星是上北侧的砚泉学校，口碑一般；中建云境上新配建的学校，还没定，预计签约海川教育集团；珑悦府上丰奥嘉园小学正丰中学，口碑还不错；颖秀华府的学校没确定，可能是凤凰路小学也有可能上高新一实验；玉兰花园上瀚阳学校，签约的山大教育集团，口碑还不错。

另外是这样，一个楼盘卖到现房或者准现房，是因为这个房子多少有些致命的问题，要么是价格卖的贵了，脱离是市场正常的价格，要么是自身产品有缺陷，大部分购房者接受不了，目前这个总价段新房的现房和准现房有两个：

1、之前给您说过的颖秀华府，这个楼盘为啥卖的现房。一部分原因是开发商国惠这种国企营销能力弱，不会搞宣传，更大的原因是自身产品力弱，改善看不上，比如大门做的拉胯、园林景观不行，一些公区做的不够好，物业水平不行。

2、再就是汉峪那边有个海德堡，也卖到了新房，为啥？产品定位不合理，户型设计偏大户型不好，产品也拉胯。

如果就想买现房的话，就只能考虑像绿城玉兰花园、财富中心以及CBD的某些二手房了了。新房里的现房准现房没好的。