学府公园太原最后的内城公园

人们常说，森林是“地球之肺”。对于一个城市来说，绿地则是城市呼吸的中枢，是“城市之肺”。一座城市的发展，随着人才的聚集经济增长得越发迅猛，而城市人居环境也越发使人堪忧，密集的人口和有限的城市绿色生态，是城市发展的一大难题，绿色也成为都市最贵的奢侈品。

城市的中心公园，都是一座城市的标志。每个繁华都市的中央公园都集结这一座城市高档的住宅区，毗邻此地的房地产物业都价值不菲。

城市之中，绿色是种奢侈品

城市建设的高速发展，导致高楼大厦开始不断侵蚀着城市的绿色空间，“钢筋水泥”开始取代真实的花草树木。当绿地渐逝，人们方想起绿茵之好。

而伴随城市公园的开放，更是勾起了人们对“城市绿肥”的向往和渴望。每天傍晚，人们成群结队，到自然和大自然来一次亲密接触。除了逛公园，人们更多的是希望最大限度地亲近公园，亲近大自然。

这种难以割舍的公园清结，让公园地产依托公园的存在产生了全新的、高于普通住宅的价值。不仅是在中国，在世界各地，公园地产的价值都比普通地产要高。

而之所以公园地产的价值比普通地产要高的本质，就在于：

在城市进程中，被特意划出的自然，很昂贵。

举一个简单的例子，太原上半年的丽华项目，以公开拍卖的形式，出让了两宗土地，成交亩单价超出了2,万元/亩。

对比现在学府公园所在的位置，丝毫不比丽华项目差，如果将学府公园用来拍卖，毫无疑问，2万元/亩以上成交毫无悬念，亩的公园，总计80亿。

而这么一笔庞大的收入，却被用于规划成城市公园，并对周边市民免费开放。

不可谓不昂贵。

公园房的价值

为了研究公园房究竟具有何种价值，曾经不少专业的团队进行了相关研究，包括了北京及上海的团队，并得出了几个明确结论。

绿地公园具有明显的降温效应

相关研究表明，以上海市为研究对象，绿地公园对周围区域降温作用明显，平均降温幅度为1.55℃，但降温作用存在明显差异，降温作用随距离增加而减弱，对周围m区域范围内降温效果较为明显，绿地公园对城市热环境降温效应较为显著。

按此研究方法，这支团队选取了北京市10个面积大于20公顷的绿地公园，计算出的平均降温幅度为1.94℃，其中奥林匹克森林公园降温幅度最大，达到2.55℃；景山公园降温幅度最小，约为1.31℃。公园面积，水域面积等是影响降温幅度的明显因素。

7成公园房成交均价高于商圈均价将周边1公里范围外，3公里范围内的小区定义为非公园房（为了进行对比，同时尽量排除其他因素，如地铁、学区等因素影响，距离限制在了3公里范围内），抽取了个小区进行分析。

通过对比公园房与对应商圈年上半年二手房成交均价，发现70.01%的公园房成交均价高于商圈均价，平均高出元每平米。

离公园距离越近的住宅，未来越容易增值。住宅位于公园附近的什么位置，才能使价值最大化呢？中国农业大学曾对此进行研究，并发表了相关文章《大型城市公园绿地对住宅价格的影响——以北京市奥林匹克森林公园为例》，并得出了相关结论。

公园对周边住宅价值影响在1.59km范围内，影响力最强的是0.29km范围内。公园周边住宅增值系数约为10%-32%，增值随距离增大而递减。简单来说，离公园距离越近的住宅，未来越容易增值。

公园周边的住宅比普通区域的住宅，更具有升值潜力通过对比上海两个公园（分别是世纪公园与顾村公园）周边房价涨幅，有如下结论。

年，距离世纪公园m的住宅房价涨幅高达43%，距离公园m的住宅涨幅还只有28%，房价涨幅随着距离增加而递减的规律性比较明显。

年，距离顾村公园m的住宅房价涨幅高达52%，距离公园m的住宅涨幅只有27%。顾村公园建成较晚，它对周边住宅价格的影响也更为突出。

换言之，公园周边的住宅比普通区域的住宅，更具有升值潜力，且公园建成后，住宅离公园越近，价格涨幅越大。

学府公园：太原最后的内城公园

曾经有人对太原现在的公园，做过一个十大公园的排名，分别是：

1、太原汾河公园，整体占地面积超过公顷，是一座具有北方园林风格和汾河地域文化特色的滨河开放式城市公园，也是太原最美的滨水公园；

2、晋祠公园，是中国现存较早的古典宗祠园林建筑群，太原市辟为公园。占地面积.6公顷，依山傍水，风景秀丽，是中国现存较早的皇家园林，是中国古典园林游览胜地；3、迎泽公园，是太原规模较大的综合性城市公园，为太原市五星级公园，占地总面积66.69公顷，绿地面积达到38.01公顷，花卉繁多，三季有花，四时有景；

4、龙潭公园，集园林自然风光，市民休闲旅游，社会公共活动为一体的大型综合性公园，为太原市五星级公园，占地约40公顷，其中18.74公顷为宽阔水面；5、南寨公园，占地面积39.5公顷，绿地面积达到30公顷，地势南高北低、起伏自然，植物品种余种，是太原有名的城市公园之一；6、学府公园，因其位于太原市学府街中段而得名，是城南地区一个环境优美，融文化品味及绿化生态休闲娱乐为一体的综合性公园，占地面积20.4公顷，绿地面积11公顷，为太原市三星级公园；7、文瀛公园，太原最古老的公园之一，已有年历史，是太原有名的开放式城市公园。占地面积11.9公顷，其中文瀛湖面积为3.96万平方米。8、晋阳湖公园，太原规模比较大的城市公园，占地面积公顷，面积相当于13个迎泽公园大小，是太原市比较大的综合性公园。9、和平公园，河西区域最大的综合性公园，面积约29.39公顷，是一座现代时尚、舒适宜人、生态与教育相结合的综合性公园，主要景点有主题花园、节日广场、生态湿地、中心湖区等。10、玉门河公园，是一座维持城市生态平衡，兼具防灾减灾功能的综合性开放式公园，占地面积18.7公顷，其中绿地面积14公顷。在这10座知名的公园当中，细数之下，可称之为城市内城公园无疑只有龙潭公园、迎泽公园、文瀛公园、学府公园，以及河西区域的和平公园。

而在这5座公园当中，龙潭公园周边已被早年的万达悉数收入囊中，目前已无土地可开发；

迎泽公园与文瀛公园作为老牌城市核心区公园，目前周边均为老旧小区，无土地开发，迎泽公园旁边的湖滨晋廷作为老牌豪宅，目前二手房价格在25,元/平米，且二手房挂牌量极少；

至于和平公园，作为一个新修建的公园，和平公园被开发商炒作到了极致，从本土开发商润景园著、公园五号、和平里到品牌开发商保利海德公园、融创长风一号，均将和平公园作为项目的最大卖点，目前和平公园周边已开发殆尽。

而学府公园作为省府圈1公里辐射圈内的内城公园，已多年未有新项目入市，仅有一个本土开发商打造的千禧学府苑项目，且是小产权项目。

可以说，想拥有学府公园的人很多，但市场却迟迟未提供拥有它的机会。