317调控两年北京二手房价下跌11

编者按：本文来自贝壳研究院，36氪经授权转载

距离北京史上最严厉调控政策开端“调控”已整整两年，在数十条调控政策后，北京二手房市场目前是仍在低位运行，还是已经有所回温？贝壳研究院用数据来解答。

一、市场均价出现明显回调，较年3月高点下跌11.3%

年“”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落，全年均价同比下跌3.3%。进入年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，年2月北京二手房均价为元/平，较年3月的高点仍下跌11.3%。

从城区来看，通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌，这些低总价区域的价格回落较多后，部分等待观望的首次置业需求将补位入市。

二、市场成交调整至历史中等水平

调控后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到年年末市场开始小幅修复。年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，市场上升一个季度后又步入降温通道。进入年，季节性因素叠加政策松动预期，市场又出现一波轻微回升。

此外，随着需求在春节后的集中释放，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期市场成交大概率出现正常下降。从历史成交来看，当前成交量在历史周期中处于中等水平，市场不存在过热迹象。

三、自住需求合理释放，刚需占比明显升高

自调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。

“”的认房认贷政策使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看，万总价的房源成交占比在调控后明显提升。

四、市场情绪趋于理性，成交周期呈现延长态势

年3月，北京房价的快速上涨带来市场预期的变动，引发“恐慌性追涨”情绪，成交节奏较快。而调控后，市场情绪趋于理性，客户入市谨慎，客户成交周期呈现延长态势。虽近期随着市场回升，客户成交周期有缩短趋势，但仍处于较高水平，市场情绪仍相对理性。

从业主端来看，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主调价行为中以降价为主。挂牌价方面，自调控后新增业主挂牌均价持续下行，进入年后开始保持稳定，可见在市场调整下业主预期逐渐趋于理性。

五、市场活跃度仍明显低于调控前

链家带看数据显示，调控后新增带看量大幅减少，之后开始趋稳，在年和年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为年同期的60%左右，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。

六、从调控中得到的启示

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也已超10%。从这次调控中，我们得到一些启示。

买房不是稳赚不赔。此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资客，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还需谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。

新房供给增多可以缓解市场紧张情绪。年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。二手房交易具有乘数效应，新房供应少会导致二手房成交占比大，市场波动往往较大。所以保持一定量的新房是稳定市场的基础，均衡的新房及二手房市场供应结构很重要。

房贷是短期市场的决定因素。年“”调控仅略提高了首套房的首付比，区别了普通和非普住宅的首付比，政策力度相对较弱，从而市场回落期较短。而“”政策出台了“认房认贷”政策，大幅提高了卖一买一的换房者首付比，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。故“认房认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。

刚需是市场的底火。从历次调控后，市场回温均是刚需入场，市场的起伏主要是看刚需能否或以什么速度进入市场。引导刚需平稳释放，对于保持市场的平稳很重要。

换房是市场交易主力。换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。