北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥您好，想在北京买一个总价万以内的小两居，或者可以改成两居的大一居。我和老公都在朝阳区上班，北京无房无户口，6年以后会带孩子去天津上小学，自住需求不是主要的可住可不住，主要是寻求保值以后给孩子留的。请问买哪里合适呢？感觉这个价位能买的好像只有大兴、昌平和房山的远郊，不知道20年后会不会保值呢。谢谢！
回答1：
1、20年，这有点儿太长远了。现在北京年轻人的平均置换周期才七年，没必要想的太久，也不好预测。
可以看看20年前房子的保值情况吧，千禧年前后的。市区那个年代的很多，更老的都有的是，东西城20年房龄的还能算房龄新呢，很抢手。这主要因为是学区房，配套好。或者楼体设施维护的好的，保值情况也不错。
房龄很重要，但配套和品质的维护更重要。就和人一样，岁数很重要，但如果年纪大了却有钱有资源，或者颜值身材保值的好，未必不如年轻人受欢迎。
2、所以选择郊区的房子无所谓，别太远就行，以品质好的为主，相对会更保值。以万的价格在这三个区都能买到，包括顺义后沙峪也可以。至少从现在看，不少小区是能做到保值的。
我也说不好哪里在20年后会更好，现在来看昌平的南邵、大兴的旧宫或天宫院、房山的地铁沿线、顺义的后沙峪都行。仅供参考。
提问2：
章哥您好，我看大兴有人大附中经开分校，不知道教学质量怎么样？如果还不错的话，附近有什么推荐的楼盘吗？我首付准备差不多万。
回答2：
1、人大附经开，质量在城南来说是非常好的。高考成绩能排在全市中等以上。但高中现在还是全市招生，所以也说不太好。但无论怎么说，在大兴来讲算是很不错的。
2、为什么只说首付不提总价呢？看来是连资金方案都还没做呢吧。建议尽快吧，估计你们还处在刚有想法的阶段，离真正买房还早着呢。而在历次行情中，能顺利买到房的连20%都不到，大多数人至少是多花钱，甚至是干脆错过时机买不到。
3、人大附在核心区的范围挺广，上海沙龙、金地格林、郁金香舍、听涛雅苑都可以。几个小区虽然房龄不算短了，但品质都挺好。
河西校区的怎么招生我没记住，这咨询当地教委吧。
4、总之，人大附经开是好学校，只不过时间还短，没有太多的成绩，暂时比不上城区的头部学校。但这里的生源也好，肯定不会差。另外建议尽快做方案吧，最近各区学区房都开始有涨了，节后说不好什么行情。仅供参考。
提问3：
章哥，我是门头沟人，西城社保，爱人是外地户籍丰台社保，工作在石景山金安桥，孩子5岁幼儿园中班，我们三口住的是父母名下的没房本的安置一居，现在手里有万左右，我和爱人都名下无房，都是首房首贷，请问：
1、在石景山考虑改善加学区或者单学区的话，哪儿的房子比较好？
2、只考虑投资的话，石景山、田村、玉泉路一线，哪儿的房子比较好呢？
回答3：
1、石景山改善加学区，那就是融景城和远洋山水了。一个是京源学校，一个是景山远洋，都是好学校。但既然孩子已经5岁，那估计买了也来不及了。应该都是落户满6年才第一顺位，现在太晚了。九中的我说不太清楚，金顶街和实验的能直升吧，这我不熟。
不过我没看懂，是准备万买学区房吗？那最多也就买多万的房子，谈不到什么改善啊。学区也不容易，至少面积不会太大。
2、只考虑投资，那首选田村。属于海淀但学区一般，几乎没有学区溢价，房龄新的小区多，交通也方便。但这里房价也不低，基本上多万才能买到一居室吧。
3、总之我没太看明白你们的资金预算。理论上讲，万能买到最多万的房子。但现实中不太好做到，尤其是二手房有税费和贷款的评估折扣，能买到的更低。如果是这个资金，那很难买到学区房，改善或投资房更做不到，还是量力而为考虑其他方案吧。仅供参考。
提问4：
章哥，我们两口子现在在望京上班。回龙观的房子今年10月满五，原值万，现在市场价估计+。担心今年房价还要涨，所以考虑是不是现在就换房？打算换一个学校好一些的，离上班不要太远，朝阳的陈经伦分校，还有嘉明分校，海淀清河的二十中附属也看了下，预算到万，请问有什么建议？
回答4：
1、担心今年房价还要涨，现在是已经涨的不少了。西海的学区房领涨，望京等热门板块也一房难求，都不太好买到。
你们这十月份满五，有点儿尴尬。五年前是年，那说明当时也没买在低点，如果不满五出手的话就更不太划算。现在卖的话税费高，可再等下去谁也说不好房价涨多少，我是不敢预测。
2、这不好有什么建议，陈分和陈经纶嘉铭的学校都挺好，放到东西海也是好学校，只是你们这置换方案不太好做。可以和买家约定延期过户，这就看买家是否愿意了。让当地中介给算笔账吧，看看怎么做合适，选个方案。
3、另外建议考虑好海淀和朝阳的行政区选择，这两个区的教育模式差距巨大。海淀的鸡娃氛围可不是朝阳所能比的，做好心理准备。一般来说，如果孩子是普娃，那能在朝阳确保进入好初中，就没必要去海淀受罪。当然，如果孩子是牛娃，家长也有更高的期望值，那当然去海淀合适。这由家长选择吧。
4、总之先考虑清楚哪个行政区，然后找当地中介给算账出方案。同时尽快了解市场，今年楼市注定不太平，做好准备。仅供参考。
提问5：
章哥！西城有两个小房总值1万，家里两娃，一个进步小学五年级，一个还在上幼儿园，想在西城换个大一点的房子改善居住，卖了两个小房加上存款预算1万，因为涉及到两个孩子的上学问题，想买到德胜或月台，但这个预算在这两个片区买不到合适的改善房。
最近在看新街口的房子，不知道这个片区是否合适？因为二孩还有两年要上小学，不知道新街口学区落户有无影响？另外再麻烦问下从居住、保值增值角度讲复式的房子和平层哪个相对合适些？感谢章哥百忙之中予以回复，谢谢！
回答5：
1、新街口，在西城算是学区一般的，所以价格也偏低。如果是就喜欢西城的氛围，那买来自住合适。
2、在哪里买房落户，那就得在当地学区上学。这就看自己的选择了，新街口学区只是在西城一般，放到北京也是不错的。只是和月坛德胜不好相比，有些差距。
3、平层和复式，从居住角度看个人喜好。我是喜好带楼梯的，相对各自有独立空间，免得相互打扰。这没有标准，就看生活习惯了。从保值角度讲是一样的，只要是二手房，不管哪个楼层，基本都是同涨同跌。顶复和平层的差额或许会扩大，但比例是不变的。所以从投资讲并不会吃亏。
但是，顶复在出手的时候费劲，挂牌期是中间平层的三倍以上，甚至更多。而且不适合出租，租不上价格，空置期也长。因此顶复更适合自住，也可以保值，但不适合纯投资。
提问6：
章哥，夫妻两人年收入稳定，大概每年家庭结余30万左右。现在有两套房（均不在东城），其中一套没有房产证。老二三岁，想在东城上学，准备购置个小房子解决户口，上小学可能会有政保。手头只有万左右，请教，投资哪的房子合适？总价控制在多少合适？之前初步了解了崇文门，都市鑫园和永定门板块。龙体最低要万，觉得稍有点贵。一点没有购房经验，请老师指点
回答6：
1、万资金，买不到万的房。就算是净首付，买新房也才，二手房因为有评估折扣，税费也高，一般最多买万出头的房子。那也就买不到万的，索性别考虑了。龙体学区除非是平房，否则肯定买不到，而平房带土地证的太少了，可遇不可求。
2、都市馨园就是占坑房，纯占学位而已，买了也不适合家庭居住。可能勉强能买到，也够呛。去年还有万以下的，今年学区房都涨了，万资金比较难。
其他的也就是天永学区了，革新里一带应该能买到，革新里小学的学区。另外就是金鱼池，也应该还有万左右的房子，金台书院和十一中金鱼池的学区。天永学区算是东城一般的，所以价格不高，但能获得东城学籍，相对合适。
其他我没什么可建议的。这个预算之内就是等出房，没什么选择余地。如果有需求就尽快吧，近期西海的学区房领涨，东城等地也受到传导。你们的资金不多，不抓紧的话有踏空的风险。仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
我是北京章哥，加
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