热门城市的房产市场向来不是为本地人准备的刚需，而是本国乃至全球买家的必争之地，我国的北上深就是这样的市场。
为了削弱房地产的金融属性，保护刚需群体，各地推出了不同力度的限购政策，平时我遇到的不少客户都有“房子选好奈何限购”的烦恼。
有的是外地客户想在工作地买房，但是没有户口或社保年限不够；有的是房票宝贵，不想动用首房首贷的资格。
尤其是豪宅客户，积累的财富让他们有了充分任性的资本，时常会萌生一些朴素的换房理由：衣帽间不够大、车库停不下了、平层住腻了想试试别墅、想住能看西山的房子等等，不过豪宅也是住宅，也要遵守限购规则。
这个时候我就会推荐他们以公司名义购买房产，这也是很多人在全国热门城市拥有房产的方法，在一定程度上可以打破限购政策。
01.
以公司名义买房最显而易见的优势就是不受限购限制。
以北京为例，北京公司购房不限套数、不限类型。购买住宅后满3年能够交易，出售给个人或公司都行；购买商业地产则没有持有时间限制，可以随时出售，但只能出售给公司。
而且北京目前的公司购房政策对“公司”的限制很少，只要注册地在中国境内、股东和法人是中国人就能够购房，所以即使是为了购房现注册公司，也是来得及的。
不过对企业限购的城市也不少。
对个人的限购政策收紧后，以公司名义购房满足投资需求的情况越来越多，年6月起，全国7个城市陆续出台了公司限购政策，以防止投资客利用公司炒房。
这其中以上海的政策最为严格。
如果要以公司名义购房，网签备案时公司必须满足一系列条件，比如设立满5年、累计纳税万以上、企业至少有10名员工等，而且购买的商品房再次上市交易要在购买5年之后。
在这样的限购城市，现注册公司肯定是来不及了，不过豪宅客户中本身就经营公司的大有人在，这类人群用公司名义购房还有额外的优势，房子算作公司资产每年折旧，可以抵扣一部分税款，出手时以股权转让的方式过户，能免去交易税费。
02.
当然，允许公司购房的初衷还是公司运营的真实需求，而不是为了给企业主在限购政策下创造购房通道，所以以公司名义购房与个人购房相比也有不少壁垒。
以公司名义购房需要的资料比个人购房多出不少，需要组织机构代码证副本、营业执照副本、税务登记证副本、法人代表身份证复印件、公章、企业委托书等。
公司购房的成本也比个人高。一方面购买时缴纳的税种更多，还不能享受契税优惠；另一方面，持有期间还要每年缴纳房产税。
以购买成交价为0万的新房为例（不同地区税费略有不同）：
个人购房成本=契税=网签价X1.5%=15万
公司购房成本=契税+印花税=网签价X（3%+0.05%）=30.5万
购买后每年持有成本=网签价X0.84%=8.4万
二手房的成本核算更加复杂，需要考虑的因素非常多，但公司购房的成本基本都在个人购房的2倍以上。
并且，公司基本都是全款购房，不能使用杠杆，通常的做法是购房后，再用房产申请抵押贷款，增加资金的利用率。
公司房产出手除了要满足持有年限的限制，出手时要确保公司没有债务，且已经结清房产税和土地使用税，个人卖房是不需要考虑这些因素的。
目前我遇到的客户大多是出于自住、改善或资产配置的需求以公司名义购房的，考虑长期持有，对出手流程的顾虑不大，每年折旧节省的税款也基本能够覆盖房产的持有成本。
03.
为了增加自己的房产collection,不少人在努力和限购政策斗智斗勇。不过还有一种房产不需要个人资格，也不需要用公司购买，不占用任何指标就可以购买，那就是商住。
商住这几年的名声不好，以北京像素为代表的网红商住小区已经成了异乡人梦碎大城市的代表，但是我之前就说过，商住豪宅和普通商住是完全不同的两种产品，而且商住豪宅是很多人拥有大城市稀缺资源的唯一途径。
像我开头说的客户，因为衣帽间不够大、车位不够多想再买个房子作为自主改善，没有购房指标又不想通过公司购房，就完全可以考虑商住豪宅。
北京上海的优质商住项目不少，因《三十而已》大火的上海景瑞尚滨江就是商住公寓，黄浦江边相对年轻的一线江景房以商住居多，黄浦江两岸的稀缺地段已经不太可能批纯住宅项目了。
位于北京东二环的长安太和也是不限购的项目，地段同样是绝对的稀缺，和长安街、故宫、景山、第一使馆区做邻居，虽然是商住，但是这样的稀缺资源拿在手里怎么都是赚了。
篇幅有限，远不能说完公司购房和购买商住的详细条款，现如今大城市的房票也算是一种稀缺资源了，想抓住更多机会，来跟我聊聊吧！
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