新盘评级大兴黄村金地悦风华

在前面的评级文章里，我们提到过，大兴已经有13个限竞房项目了，是全北京限竞房最集中的区域，因此也是竞争最激烈的板块。目前已经上市的大部分大兴限竞房项目位于瀛海和亦庄板块，今天评级的金地悦风华则是位于黄村板块。

金地·悦风华是限价房项目，由金地集团打造，也是北京首个风华系产品。项目位于大兴区广阳大街与春和路交口西南，占地面积为平方米，限价为不超过均价元/平，住宅部分共7栋15层板楼，一梯两户设计，户型面积为89㎡三室两厅两卫、㎡三室两厅两卫、㎡四室两厅两卫，总共套房源。

金地悦风华宣传最多的可能就是89平米的小三居户型，搞出了2个卫生间的设计，而其他的限竞房的小三居户型都只有一个卫生间。这个设计见仁见智吧，因为多出一个卫生间是有代价的，代价就是卧室面积的减小，金地悦风华项目没有任何赠送面积，所以卧室是实打实的减小了。因此所谓的小三居户型王还是言过其实了，瀛海府的小三居才是户型王。不过就我个人的感受，认为如果居住的人口超过2人，两个卫生间还是很有必要的。

总的来说，这个项目亮点不是很突出，但是也没什么特别的短板，未来还是有一些改善可以期待的，比如19号线二期南延线，医院，板块内的影视产业等等。在下面有详细的介绍。

项目即将在8月份开盘。

金地悦风华评级：

地理位置★★★

区域规划★★★

项目本身★★★

商业设施★★★

学区教育★★★

医疗配套★★★★

环境绿化★★★

房价指数★★★☆

综合得分★★★☆

（注：每项满分为五颗星★★★★★）

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

地理位置★★★

金地悦风华位于大兴区广阳大街与春和路交口西南，处于京开高速与南五环的交汇处，交通比较便捷。与四环路、六环路和北京南中轴路延长线、京津塘高速公路、国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。另外，金地悦风华距离北京新机场高速也不远，大约3-4公里的样子。

项目距离地铁4号线高米店北站步行大约2.2公里，这个距离比较尴尬，作为日常通勤其实是略有困难的。另外还有规划中的地铁19号线二期，将在距离项目米左右的地方设立星光影视城西站，当然，这个规划尚未最终确定，即使确定，距离最终建成还得好几年。

总的来说，项目的交通条件尚可，距离地铁4号线远了点，轨道交通得期待未来的19号线二期。

区域规划★★★

黄村板块又称大兴新城，京开高速从中穿过，高速以西的区域在年南城大开发大建设时得到了长足发展，而高速以东的区域则逊色不少。东区直到近几年国家新媒体产业基地、锦秋文化创意产业园、星光影视园等文化产业落地与之相临的西红门镇，才逐渐发展起来。星光影视城是北京最大的影视节目录制基地。而旁边的华远西红世和天悦世界集都是投资类的商业楼，很难带动区域发展。

黄村板块近年似乎住宅供地很少，但我们仔细查了一下，才发现过去10年间黄村板块的土地市场竟然出让了17块纯商业/办公用地，15块居住混合公建用地，10块公共服务设施用地和4块教育配套用地，总计达近50块。这些土地10年间被用作建设市政工程、盖商业楼、办学校、医院。这自然和年以来北京分别实施了两个阶段的“城南行动计划”，投入巨资促进北京南城发展的战略密不可分。

总之，黄村的配套日渐完善，规划发展的投入也不小，京开高速以西区域更加成熟完善，京开高速以东区域则不是黄村发展的重点，反而一定程度上，更加依赖于西红门镇的发展。

项目本身★★★

住宅部分共7栋15层板楼，一梯两户设计，户型面积为89㎡三室两厅两卫、㎡三室两厅两卫、㎡四室两厅两卫，总共套房源，项目容积率为2.3，车位配比1:1.2，绿化率是30%，物业是金地物业。需要注意的是，限价房锁定5年。

金地悦风华22万平米的规划建筑面积中，除6.7万平米为商品住宅规划建面，剩余公建用途部分多被规划为自持办公楼，并没有配建大型商业综合体的计划。6.7万平米住宅，占地面积仅不到3万平米，因此这个小区比较小，社区不成规模，所有7栋楼都有临街的小问题。

项目的所有户型都是全明格局和南北通透，89平米三居，平米三居和平米的四居。89平米的小三居户型图如下图，优点是两个卫生间，缺点是卧室都偏小一点，没有任何赠送。下面的样板间就能看出来，还是略显局促的。89平米的小三居，如果不搞赠送，怎么都很难让人完全满意，但是和平米的三居和四居户型就相当完美了。都是大面宽眼镜户型，布局合理，即实用又宽敞舒适。如果资金足够，相对于89平米小三居，更建议购买平米或者平米的户型。

另外，房子是简单装修交付，厨房卫生间有装修，其他区域是乳胶漆白墙，水泥地面。

商业设施★★★

项目附近没有形成商圈，但是好在距离其他的商圈不远。距离荟聚购物中心驾车大约4公里，距离绿地缤纷城大约3公里。

学区教育★★★

在京开高速以东，现在有景山大兴实验分校，北师大附中，北京小学大兴分校等学校资源。我们去距离项目比较近的景山小学看了下招生公告，发现项目旁边的盛春坊小区在招生范围之内，但目前小学只招6个班，因此未来金地悦风华的业主子女能否进景山小学，还有点悬。不过好在附近的学校资源不少，也都不是很差。

另外，项目将会配建一个面积㎡的9班制幼儿园。

医疗配套★★★★

依托于黄村的成熟配套和大规模投入，项目距离医院南区仅1.5公里，医院南区大约5公里，医院大兴分院大约5公里，未来的医疗资源还是很完备的。医院不会常去，5医院就可以了。

环境绿化★★★

项目周边环境目前很一般，好在北侧靠近南五环有两个小型的休闲绿地公园。其他的绿地公园都比较远。至于小区本身的绿化，项目号称有2万平米的绿化，据销售讲金地将在小区绿化上下些功夫，每平米绿化成本高达元。

房价指数★★★☆

金地悦风华是限竞价房，销售均价不得超过元/㎡。

与附近的商品房相比，限竞价房在价格方面是有一定优势的。

北边几公里处的天悦壹号，均价70；

南侧海珀云翡，均价；

附近的中建国际港，密度较高，户型不太好，均价。

如果与附近的次新二手房价格比较：

西斯莱公馆，年次新楼盘，链家上的二手房均价是5.5万/平米左右；

金地仰山，同样是金地开发的年次新房，链家上的二手房均价也在5.5万/平米左右。

总的来说，金地悦风华的价格相对周边新盘有一定优势，相对周边次新二手房没有溢价，价格能够接受。

购房建议：

项目优点：户型不错，配套尚可，未来有一定发展空间。

项目缺点：现在距离地铁较远，周边居住氛围较差；限竞价房5年限售。

如前面所介绍的，您可能已经看明白了，金地悦风华现在的配套比较一般，但是由于附近的规划不少-地铁，医院，影视产业等等，未来的配套大概率会越来越好，因此这是一个需要等待成熟和看未来的楼盘，算是中规中矩的新盘吧。如果您在附近工作并且有耐心，金地悦风华也是个不错的选择。对于户型的选择，如果资金充足，相比于89平米的小三居，我们认为大户型是更好的选择。