北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一
之前写过北京学区房的起源和发展，但没太重点写中关村。那这次补上，大致说一下这个全北京最早、最坚挺的学区房板块。
上次说过，北京的第一个学区房是在昌平的王府项目，是和景山合作的。之后的学区房都出现在大兴、丰台、顺义、朝阳等地，根本就没有东西海的事儿，为什么？其实道理很简单，那会儿的北京人普遍对上好学校没什么太大追求，市区的基本都是在家门口上了，极少有挑学校的。
而有能力在郊区买新房的就两种人，一种是拆迁户，一种就是真正先富起来的。拆迁户对学校也不讲究，只要是有就行，如果是名校就当然更好，但并不是太在意。比如丰台区就两个最典型的例子，一个是银地家园，引入的丰台五小；另一个是怡海花园，引入的是实验二小和八中。
那这两个小区的定位就非常明显了，银地的定位就是当地拆迁户为主，之后是南城崇文丰台的，都是刚需，对学校幼儿园的都不是太重视。而怡海的定位则是富人区，所以投入巨资打造从幼儿园到高中的一系列名校。这就是北京早期学区房的现状。
二
那当时的中关村呢，其实也差不多。好学校在当地根本不是什么噱头，而从一开始就是标配。到海淀买房的没有不重视学校的，毕竟那会儿能在这种地块买新房的，全都非富即贵。
但要说重视也没重视到哪儿去，还是以居住为主，毕竟家长们都有办法让孩子用别的办法进入名校，也就犯不上非和房子绑定了。比如典型的就是万柳的新新家园，从一开始强调的就是生活品质，而压根儿就不谈学校。因为买房的肯定都是中关村的大佬新贵，人家都看不上开发商所提供的教育资源。
还有更典型的，紫竹桥旁边有个嘉慧苑，是华奥中心的二期。这里是北京第一个商住公寓，因为本身就是写字楼改的，所以干脆建成了更时尚的大复式，起步就是平米大户型。当时有人问过这里的学校配套怎样？结果开发商极为霸气的回答，我们最小面积的一套房都要万，你觉得这些业主还会考虑周边的学校吗？
人家的话其实是说，能买得起万房子的都是大老板，根本不会考虑公立的学校了，不够档次。私立校才是老板们的首选，这就不是我们所该操心的事情了。
嘉慧苑当时起价1.2万，基本上是中关村老破小的两倍以上。今天的价格也还说得过去吧，6万左右，不到中关村均价的一半。这好歹也是学区房啊，当年的贵族成了今天的落寞贵族。
当然那会儿中关村的老破小还不让公开上市呢，真正的交易要到年之后，甚至是年之后才增多。也就是央产房允许上市之后，才真正形成二手房市场。
三
提到中关村学区房，最典型的自然就是“宇宙神盘”华清嘉园了。这里分两期，第一期是年开卖的，起价多，吧，均价左右。这个价格在当时是明显被低估了，某大炮自然知道这点，但没办法。
当然华清嘉园还有最早一期，东升公寓，也就是现在的东升园。但这是首创时期开发的，和华远没什么关系，所以算作了两个项目。
当时不仅是楼市不景气，而且北京还在大力推广经适房。那人家北边的回龙观才，就算是中关村处于市区，4/这价格也显得贵了。而高端市场呢，比如万柳的那些和周边的公寓，虽然动辄7/，但档次却又明显更高，华清嘉园又够不上。因此，一期就开出了这么个不尴不尬的价格，年房价暴涨之后，某大炮就更后悔了。
当然到了两年后的二期，华清嘉园的价格就明显提上来了，左右。这个价格基本合理，略高于周边二手房也不过分，正常市场价。
之后华清嘉园的价格算是一直跟随大盘，直到年春天，小户型爆出10万天价刷屏，从此奠定了“五道口宇宙中心”的地位。之后的第二年，学区房再出新规，家长们又去追捧新的被封神的学区房，老牌学区房暴跌，n多炒房客损失惨重，甚至有人倾家荡产。
一路发展到今天，华清嘉园的大户型受到了学区影响，基本都落后大盘，至少是没超出。而小户型是绝对的赢了，毕竟总价低才是最受追捧的。.
对了，华清嘉园一期的房价之所以低，也有可能和当年的舆论有关，所以被监管层故意压低了房价。因为就在年前后，舆论对中关村的房价不太友好，屡屡出现“中关村衰落、企业跑光”“高房价逼走高科技企业，敢问中关村路在何方”等文章。那一段时间弄得科技园和海淀区的领导都挺被动的，虽然不能说中关村增速减弱和高房价有关，但舆论就是
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