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◤核心提示：2月楼市数据出炉显示一线领跌，听闻北京房价更是跌回一年前。数据说得有板有眼，但是真去买房，你可能会发现根本不是想象中那样，反而是买房更贵了。
房价涨了还是跌了？买房贵了还是便宜了？这应该是中国人最关心的问题，没有之一。
就在昨天，2月房价数据出炉。数据显示，深圳领跌70城，一线城市房价全部处于下降通道。
更狠的是，有媒体报道北京房价同比下降15%，跌最狠的当属石景山区，同比下降20%。
有人计算了一下，如果你是在去年“”调控之前高位上车，那么现在一半首付已经跌没了。
看起来，好像房价真是跌了，喊了那么多年的楼市拐点终于要来了吗？
要回答这个问题，我想当下去买房的人才最有发言权。
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房价降了吗？
以上面提到的北京石景山区为例，从数据统计上看，房价确实跌了。
但对于买房的人来说，数字上跌了多少其实不重要，重要的是购房成本是不是真的降了？
很多问题，数字是给不了真实答案的。
因为统计局的数据，标注的是销售价格，并不是老百姓买房的最终支出价格。
去年楼市收紧之后，第一个最明显的特点就是房贷利率水涨船高，从打85折到平均上浮20%，据说东莞的房贷利率最高已经上浮到基准利率的40%。
假如一套万元的房子，首付3成，按基准利率等额本息还款30年，还款总额是万元左右，如果上浮20%，还款总额是万元左右。
一套房，总成本相比基准利率需要多支付77万元左右，你说房价是跌还是涨了呢？
表面上看房价跌了，但实际上买房需要支付的钱却没有变少，甚至是变多了。
菜导有个朋友最近买房，碰到的问题和上面说的一样一样。
首付4成，还有装修贷双合同，本来首付就近百万，再加上50万左右的装修款，实际首付已经接近总房价的一半。
这还没完，剩下一半贷款，利率至少上浮15%，这个利率能不能拿到还要看银行给不给。
即使利率上浮能够承受，后面还有房贷额度可能不够的问题。
万一银行批不了那么多房贷，我这个朋友要么掏出更多的首付，要么就要去借利息更高的钱。
不知道大家有没有发现，今年买房特别麻烦，首付3成基本绝迹，公积金贷款基本绝迹，双合同遍地都是。
以前是捆绑销售，比如说绑了车位，收取学区费，把毛坯房当成精装房来出售，现在倒好了，开始搞各种双合同。
比如说精装房搭配装修贷，还有更夸张的，房企直接把整栋楼先按指导价买下来，然后再进行出售。
反正无论如何这么算下来，房价那点跌幅，在巨大的首付成本面前，根本不值一提。
-02-
房价跌不动？
话说回来，为什么房价表面上看跌了，但是实际上对购房群体更不友好呢？
这里就要提到卖房的，就是大大小小的房企，为什么就是敢硬抗不降价呢？就不怕将来房价大跌栽在手上吗？
这里给大家看一组数据：
年，42家上市房企卖了4.39万亿元，比年多卖了1.44万亿元，创下历史新高。
俗话说，手中有粮心中不慌，更何况还是赚得盆满钵满。说白了，房企去年赚了太多钱，目前相当有抗跌的底气。
当然，也不是所有的房企都有这样的底气。比如，珠江控股已经泪别房地产，正式更名为京粮控股，中天城投也彻底转向金融行业，更名为中天金融。
如果大家有留意楼市新闻就会发现，房地产行业正在走向寡头化，小房企退出大房企兼并，而且大房企还在拼命拿地。
大家可以想想，这意味着什么？意味着楼市交易正在逐步被巨型房企控制，而这些巨头目前不缺钱不缺地，你说它怎么会降价呢？
即使退一步来说，这里面可能有些房企资金链比较紧张，也不会选择单纯降价，而是通过提高首付来给予优惠，目的就是加快资金回笼速度。
有人要问了：表面降价暗地里高供首付，这样的手段真的有用吗？从目前的情况来看，确实有用。
实际上，在所有人还没有扭转对房价上涨预期的时候，购房的急切性大于房企回笼资金的急切性。房企很聪明，摆明吃定购房者，就算降价也要吃完最后一大口利润。
用专业的话来讲，当下的楼市依然是卖方市场，卖房的比买房的有优势也有耐心。
再从长远来看，如果房企真的不断走向寡头化，房价下跌就更难了。
对于房企老大哥而言，有钱任性，根本不在乎所谓的开发贷被停了，房子卖不出去的问题。至少目前不用担心。
大家可以去查查数据，单单是今年1-2月两个月的时间，房企销售规模破亿元的就有3家，分别是碧桂园、恒大和万科。
碧桂园今年两个月的时间，拿地总额已经超过了亿元，根本看不出资金链紧张的迹象。
-03-
还要不要买房？
大家还是要搞清楚一点，所谓的史上最强楼市调控，意图不是打垮楼市，因为经济还需要房地产。
监管现在想要的只是稳定房价，把房价的波动降下来，小涨小跌都在政策预期内。
就像全国政协委员、清华大学教授李稻葵所言：“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨，一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。当然，下跌也很难看到。
下面就要说大家最关心的问题，现在到底要不要买房上车？
对于刚需和改善需求来说，其实很难把握到最佳试点，能上车还是要上车的。
只不过，以前买房可能只需要
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