这个话题想了很久，反复写了几篇都删掉了，不知道该如何说起。
年之后很多豪宅是亏钱的，价格没有涨，每天利息都是钱。
当然，有钱人无所谓，毕竟居住、圈层、社交、享受也是一种花钱买不来的体验。
01、这些豪宅没有机会
广州经过-年房价大涨后，格局已经非常明显了，哪里涨，哪里不涨，哪里跌，都已经一目了然。
一，江景豪宅不涨；
二，山景豪宅也不涨；
三，平层不涨别墅也会不涨；
四，没有概念的板块的豪宅不会涨；
五，脱离核心区的豪宅不会涨。
比如像星河湾半岛、南天名苑、天誉半岛，整个荔湾芳村的江景豪宅通通都不涨，还有金沙洲的边缘豪宅都没有涨。
除天河海珠越秀，及部分黄埔番禺的豪宅在涨之外，其他都没有涨。
白云新城有概念加持，可能还会略有机会，荔湾芳村的江景房太多了，总价偏高，机会也不大。
而外围基本除了刚需盘涨了一些外，豪宅都没涨，比如上面说的番禺，还有白云等。
不涨就说明没有人买，购买力不强，没有人买就说明流通性弱，这个信号非常明确地告诉我们，非核心区或者非概念板块，升值偏弱。
像白云同和以北、永泰以北的豪宅，越秀北京路以西，海珠以南，科学城以东，这些只能居住，没投资价值的豪宅未来五年大概率也不会有机会。
金沙洲吹风10万的华润、知识城要卖7万的豪宅，也就那样，难听的我就不说了。
上面说了没有流通性的豪宅是不能买的，一手豪宅太多的地方也不能买。
这些豪宅其实还有一个共性，就是只有环境，没有地段，只有景观，没有配套。
就目前来看，总价超过一千万的房子，只有天河、海珠、越秀这三个区最容易卖。
要看二手流通性的话，天河最强，其次琶洲，毕竟珠城、天河公园、琶洲、金融城很多都已经超过万了。
02、豪宅面积趋小化
以前大家会认为超过的就是豪宅了，因为要交豪宅税。
但是现在单价越来越高，总价越来越贵，面积就只能越来越小。
起码是四房，稍微紧凑一点，没有杂物间或保姆房也算是豪宅了。
而这些产品往往是在年之后的产品，才能控制在豪宅线以内的四房。
以前也有，但是不多，主要是夹在刚需板块或刚需盘里，就不去统计了，我们讨论的是未来更有潜力的。
如果是在天河海珠，超过以上的四房，总价在万以上，如果是在黄埔科学城、番禺万博、白云新城、荔湾广钢等地方，面积起码要在以上。
那种多万的假复式，也是撑不起豪宅门面的，比如像海珠南天悦江湾这种非标产品。
目前天河东的牛奶厂，琶洲南、海珠西，这些新兴板块，能够做到左右的四房了，总价也在万以上。
这些核心地段，不需要江景加持也能算是豪宅（你把珠江新城万的两房算豪宅也可以）。
而非核心地段，必须要有景观（江景山景或人造景也算）加持，且面积足够的大，才能算是豪宅。
你都买到那里了，面积大点不是更能享受吗，本来买在那里也就是不想往市区挤，这一点从开发商做的产品也能看出来。
举个例子，城市之光，大壮名城，品秀星樾，和樾府，中海保利朗悦等。
这些次级核心板块开始做大面积，也算是自个板块里比较核心的位置了，当前来看，客户是不买账的。
但是它们始终还是会有自己的客群，不过将来二手流通一般，毕竟地段和总价略微有些错配，其次是竞品较多。
比如大壮，你做就更好一些，城市之光也没必要做，品秀星樾也不好卖。
开发商太着急，短期内在这些板块要收官了，干脆一次性撸走，当然也是想错开竞争。
当一个板块总价开始超过一千万时，你要看看这个地段周边的房子有没有突破这个价格，还是说你在吃螃蟹。
其次，周边的城市界面，产业，想象空间是否能支撑得起你的这个总价。
显然我觉得和樾府、保利朗悦是支撑不了的，别看一手有人买，二手就不一定了。
在横盘期能卖得出去的豪宅，一定是地段非常核心的，非核心地段的豪宅，周边都是些刚需盘，或者你的邻居都是刚需买家，将来你的豪宅接盘侠就会非常少。
还有就是虽然你是板块内的核心，但是你的竞品太多也不行。
比如白云新城的豪宅，别人在涨，它在跌，要么就卖不出去，荔湾芳村，望江豪宅太多了，除了老广喜欢，新广对这边没有想法，而且新广对江景也没有那么多的执念，你将来卖给谁。
没有产业，没有配套，拉垮的城市界面，都会制约豪宅的发展。
那你说像天河臻颐府、汇景台、牛奶厂怎么卖这么贵呢？
没办法，人家在天河，GDP六千多亿不是盖的，有钱人太多，房子太少，没有对手盘，卖的是一个稀缺。
有一说一，天河北部板块当前比较好流通的还是一千万出头的，你看汇景台还有的小面积，臻颐府的面积偏大总价偏高也不好卖，而牛奶厂的四房刚好一千万流通性就很强。
在海珠，超过一千万的也只有琶洲撑得起来，滨江东的豪宅总价太高，流通性偏弱，同样总价还不如去珠城更好。
海珠西的一手豪宅溢价太高，预计将来二手流通性也会偏弱，其次会受到琶洲南供应的压制。
海珠除了琶洲撑得起豪宅，其他板块还不行，就连琶洲南TOD，面积也控制在-之间的三四房为主。
03、各板块豪宅流通性门槛
总结一下，其实上面的话已经说得很明白了，非天河海珠越秀超过一千万的房子是非常难卖的，你必须要降价，而且非核心的豪宅这轮行情也没有涨，涨了也不一定能出手。
在将来非豪宅四房越来越吃香的情况下，又是核心区改善为主的房子还会持续走俏。
回到开头，珠江新城豪宅的门槛是万，琶洲豪宅门槛是万，金融城是万，这些是当前核心板块最容易流通的豪宅产品，也是我认为将来还会爆发的地方。
其他偏弱的豪宅板块是在黄埔和番禺，总价低于万以内流通性才行。
而白云荔湾的豪宅虽然总价超一千万了，但还只是一手市场，二手流通性很差。
未来楼市分化进一步加剧，只需要一个周期就会拉开很大差距，而豪宅和豪宅之间的分化会比刚需盘更加明显，所以买错成本更大。
当然，最终买哪里，就看你想要的是什么，毕竟买得起豪宅的人已经有一定的经济实力了，更多的是考虑自住体验，保值升值排后。
如果你不知道怎么买，欢迎交流交流。
以上
二线城市的机会是不是来了
纠结：万是买白云还是天河？
海珠南不是琶洲南
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