今年北京二次土拍原定5月24日进行，目前因为YQ很有可能延后。在之前公布的17宗地里，最热门的诸如太阳宫、亚林西、奶西村、平西府、小瓦窑等话题不断，这两天又传出绿城、华润、金茂、中海、中建等房企对这些地块意愿强烈。
17宗地位于城六区的有11宗，朝阳和丰台各5宗，石景山1宗，除了热门地块，剩下的地块怎么样？
朝阳：十八里店朝阳港地块、孙河前苇沟组团地块
丰台：东河沿2宗地块、王佐魏各庄地块
石景山：衙门口地块
分别来说说。
01
金隅、昆泰继续押十八里店？
根据规划，十八里店有三宗宅地、、，去年10月份全部推出，结果只有金隅+昆泰拿下方正的地块。
此次将剩余两地块（、地块）合并，一次性出让，将对金隅昆泰·云筑形成夹击之势。
具体来看，、地块建控规模平，容积率2.5，控高60米，预计为小高层、高层社区。
地块起拍价38.8亿，地价上限44.62，当达到上限时，转为在此基础上竞报“现房销售面积”，现房销售面积达到4.4万平，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。
地块优势：
1、位于四环，朝阳港被朝阳区列入将重点建设的轨道交通站点周边空间10个微中心之一，朝阳港产业规划以商业物流港为主，是北京市重点工程和项折子工程之一，也是朝阳区十大重点工程之一。区域发展有想象空间。
2、交通便利，大站快线的17号线南段也于去年底正式运营，穿过十八里店，将通州台湖和朝阳十里河连接起来。地块距十八里店站仅几百米。
3、地块销售指导价7.5万/㎡，与金隅昆泰·云筑持平，但楼面价却低于云筑1万/㎡，这对拿地房企来说，有更大的发挥空间。
地块劣势：
1、金隅昆泰云筑主打改善，户型包括建筑面积约-㎡二至四居，即将开盘。拿地房企要面临区域很长时间的销售重合期，如在产品上无差异，将有去化难度。
2、朝阳区近2年供地达到23宗，形成新房红海，为调节供应量，地块加入现房销售面积，对拿地房企的资金实力要求较高。
3、地块向东不到4公里就是王四营四兄弟，销售指导价7.1万/㎡，而且教育资源利好，未来也会对新地块产生销售压力。
4、地处亦庄与朝阳的交界处，区域内除了地铁，目前啥也没有，教育、商业甚至产业都仅停留在规划上，属于先规划、再发展区域，成熟需要很长时间。
如果金隅、昆泰继续拿下这2宗地也是好事，不仅能摊薄成本，而且产品上可打组合拳，至少在小区域范围内形成和谐小气候。
02
龙湖相中前苇沟村地块？
去年二批次集体流拍的孙河前苇沟村地块，这次重新上架时地块条件、控规未变，起拍价由27.1亿降为19.2亿，近8个亿。
土地竞拍规则上，由竞高标准建设方案调整为先竞现房销售面积，现房销售面积达到上限后再竞高标准建设方案。
地块销售指导价7.98万/㎡，建控规模平，容积率1.5，控高18米，将是高端改善项目。
地块优势：
1、孙河板块，整体氛围都是低密墅区，如能底价拿地，成本降低30%，可以在产品上仔细雕琢一下。
2、靠近金盏自贸区、第四使馆区，交通也还算不错，到望京和机场都挺方便。
地块劣势：
1、销售指导价7.98万/㎡，附近新房青云上府、朝阳一墅、中海首开拾光里都有叠拼在售，价格上更占优势。
2、金盏城市界面显荒凉，没什么人间烟火气儿，居住感觉上可能差一些，这从金盏三兄弟去化上可得到验证。
3、没有孙河别墅区的封闭与自成一体，地势相对开阔，分散。
有消息说龙湖要拿，果真如此的话，那品质应该值得期待。
03
丰台河西成鸡肋？
相较二批次的亚林西和小瓦窑，丰台河西的三宗地稍显暗淡。三宗地有两宗位于东河沿，一宗位于魏各庄。
东河沿两宗地块位于园博大道以南，熙悦晴翠以北。
具体看，北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00--0地块R2二类居住用地、FT00--地块A33基础教育用地，纯R2建控规模平。
起拍价32.7亿，达到地价上限37.亿后，转为竞拍现房销售面积，现房销售面积竞拍上限后，转为竞高标准建设方案。
北宫镇东河沿村棚户区改造项目FT00--地块R2二类居住用地，建控规模平。
起拍价24.4亿，达到地价上限28.06亿，转为竞拍现房销售面积，现房销售面积竞拍上限后，转为竞高标准建设方案。
两宗宅地容积率都是1.7，控高30米，产品应是低密洋房系。
2地块优势：
1、近几年丰台很重视河西地区的发展，投资力度和规划都很到位，有产业有生态，具备高端社区或别墅区的禀赋。
2、有14号西延、16号线贯穿等交通利好，有5所重点中小学、幼儿园落地的教育利好。
3、销售指导价定在6.5万/㎡，熙悦晴翠销售指导价6.8万/㎡，价格低了。
2地块劣势：
1、距离张郭庄地铁站直线距离近2公里，对刚需通勤不太友好。
2、目前周边商业仅能满足日常所需，距离大型商业中心如大成路翠微、丰科万达、石景山万达等都在10公里以外。
3、教育资源较差，目前周边3公里内有张郭庄幼儿园、长辛店中心小学、槐树岭学校等。
4、医疗方面，最近的是张郭庄村卫生服务站，2公里内有中国北医院，10公里外有医院和首都医科医院西院。
王佐魏各庄地块大致位置在魏各庄路以南，万科·雲庐、燕西华府已北。
这块地去年三批次因报名企业资质问题流拍，如今上架，据说报名的还是去年的企业，那应该是把资质问题解决了吧？
王佐镇魏各庄FT00--L01、L03、L04、L06地块（丰台区青龙湖国际会都核心区C地块）R2二类居住用地、A33基础教育用地、F1住宅混合公建用地、A2文化设施用地。
地块起拍价33.6亿，达到地价上限36.96亿后，直接转为竞高标准建设方案。住宅地块容积率1.1，控高18米，预计也将提供低密改善产品。
地块优势：
青龙湖生态环境与景致无法复制。
地块劣势：
1、据说报名企业是村企，不知即使真拿下地，是否有后续开发能力。
2、销售指导价4.7万/㎡，高于在售的万科雲庐、燕西华府，而且青龙湖片区年限竞房时代的房源至今还在售，供需不平衡。
3、地铁14号线西延终点没到六环，青龙湖距地铁直线距离由现在的10公里缩短至大概4公里，依然需要公交接驳，而且最少5年建成通车。
4、教育和医疗肯定是硬伤，周边学校有青龙湖站中心小学、人大附中丰台学校、人大附中丰台学校，3医院。
5、周边没有大型购物中心，最近的商圈位于直线距离10公里左右的良乡、长阳。
河西三宗地看起来都是低密洋房或别墅的路子，但的确位置、配套不占优，很考验拿地房企。
04
衙门口来了，长安悦玺哭了？
衙门口地块位于西五环内，长安悦玺南侧，橡树澜湾西北侧。
衙门口棚户区改造土地开发项目-地块F1住宅混合公建用地，建控规模平，控高36米，无保障性租赁住房配建，需要执行套内限制政策。
起拍价26.6亿，达到地价上限30.59亿后转为竞现房销售面积，当竞报现房销售面积达到2.6万平后，转为摇号确定竞得人（需建高标准）。
地块优势：
1、五环内，城六区，环线区域位置吸引地缘改善人群。
2、公路交通便利，而且根据规划，未来衙门口将有多宗地待出让，会形成有规模的住宅集群。
3、销售指导价7.95万/㎡，与年一批次集中供地的长安悦玺相同，没涨价。
地块劣势：
1、虽然M11号线规划中将设衙门口东站，但时间待定，而且距离地块直线距离将近2公里，稍远，对于刚需通勤人群来说不太方便。
2、地处两区交界处，可能会成为真空地带，在发展上是未知数。
3、距离石景山最好的学校比如京源、景山远洋学校直线距离都在1.5公里以上，而且要穿越5环路，相对不太方便。
地块定位似乎有点尴尬，做改善有限制要求，做刚需又没有地铁支持，而且还有长安悦玺在侧，不知道到时是谁哭了。
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