01温州前些年的城市建设，依旧建立在年的那一轮行政区划调整之上。当时，除了三区内部调整、少数城镇划入市区外，关键在于永中、娄桥分别被确立为龙湾、瓯海的行政中心。后来，温州城市建设进入失去的10年。年，温州城市建设重新发力，龙湾、瓯海两座中心区大力建设，摆脱了“有区无城”的尴尬。十余年时间过去，两座中心区大体建成，“大拆大整”又腾出大量土地，温州的老三区又开始新一轮谋划。这一轮谋划，我们很清楚地看出，鹿城、龙湾两区，总体向西发展，瓯海总体上向东发展，每个市辖区都在充分挖掘自身的发展潜力。当龙湾、瓯海向着鹿城靠拢，温州原先相对孤立的3个市辖区不再割裂，将真正融为一体、不分你我。或许在不久的将来，温州会更像大城市那样，市辖区之间将没什么差距，住在鹿城，不比住在龙湾、瓯海“高贵”。当城市化质量推进到一定程度，龙湾、瓯海的教学质量、学区价值，也会与鹿城区缩小。这一天，温州来得迟了一些，但终究还是会到来。02鹿城区是温州市行政中心所在地，也是温州城的发源地，被称为温州首善之区。在城市化质量方面，尤其是义务教育水平、服务业发展水平、城区成熟度、文化氛围等方面，鹿城区遥遥领先。鹿城区。来源：温州发布当鹿城区发展成熟，某种程度上也意味着，发展接近饱和、空间不大。当年后龙湾、瓯海的城市建设加速，鹿城区却停滞了。为什么？鹿城区没地了！或许你会说，滨江商务区尚未整体开发，七都岛还有大片土地。滨江商务区、中央绿轴区域主体确实位于鹿城区，但城市建设归市本级，交给市城发集团负责。七都岛像是鹿城区的一块建设飞地，被滨江商务区、中央绿轴与其他由鹿城区负责城市建设的地方隔开。滨江商务区、中央绿轴区域示意图在轮廓东西狭长的鹿城区，东部成熟城区其实只占了小部分，大部分土地在西部。其中，藤桥、山福两镇大多为山体，仰义沿江至双屿，此前基本上是工业区、城中村、老旧市场等，城市界面非常差。当“大拆大整”将这些城中村、老旧工业区、老旧市场拆除，突然之间，鹿城区多了大量土地，有了更大的发展空间。这时你会发现，鹿城区的发展，远远没有饱和。今年，鹿城区“十四五”规划提出打造“东部未来科技城、中部历史文化名城、西部生态新城”。来源：温州鹿城发布其中，东部未来科技城重点落在七都岛。中部历史文化名城以保护、改造、修缮为主。西部生态新城，包括双屿及以西区域。其中，正在征拆的鹿城工业区，将围绕城市西部门户地标、市民公共服务中心、产城融合创新高地、舒适宜居公园城市四大发展目标，充分发挥西部新城的引擎带动作用，促进双屿-丰门-仰义-藤桥新一轮协同发展。鹿城西部新城概念方案示意效果图。来源相比较东部未来科技城、中部历史文化名城各有侧重点，这座西部生态新城，城市功能更综合。当历史街区需要保护、修缮，那些硬件设施老旧或无法扩建的各项设施、单位，将陆续西迁。比如，鹿城行政副中心13家行政事业单位、市实验中学集新校区、医院双屿院区扩建。看到这里，有没有嗅出一丝“鹿城中心区”的味道？这里被称之为城西，但从鹿城区轮廓来看，双屿处在中间位置，这表明此前鹿城西部城市化进展缓慢，更说明鹿城西部发展潜力巨大。鹿城区正东西并进，但发展西部力度更大。届时，这里不仅将接受老城外溢居民，也会加速吸引丰门、仰义、藤桥、山福、桥头、桥下等地居民进城。当城西建设好了，或许温州人不再坚持“买房宁可向东很多，也不要向西一点点”。丽水、金华、衢州甚至江西、安徽方向的人前来温州，从双屿进城，第一印象也不再那么差。03与鹿城区差不多时间设立的龙湾区，早期主打工业、港口，一度给人留下“龙湾是个工业区”的印象。蒲州片工业区现状年行政区划调整后，永强片划入龙湾区，龙湾区行政中心从状元迁至永中，随即启动了龙湾中心区的规划、开发。地处永中以西的龙湾中心区，远离同属龙湾的蒲州、状元，即便与永中的成熟地段，也隔了一片老旧工业区，瓯海大道也仅从它北部经过，在当时是一个完全孤立的存在。龙湾中心区。来源：温州日报江国荣摄当时龙湾中心区默默无闻地开发了多年，少有人知道它的存在。年之前，它在当时温州几乎停滞的城市建设中，是一股清流。年后，万达广场的落地及迅速开业，让龙湾中心区火了一把。温州龙湾万达广场在当时温州各大新区刚刚启动时，龙湾中心区以一座相对完善的新区、较低的高度与密度、中心大绿地大水面、全新商业综合体的面貌，令温州人为其点赞。然而好景不长，当瓯海建设了更“高大上”的瓯海中心区，有了万象城、大西洋银泰百货两座商业综合体，哪怕是龙湾境内的蒲州、状元人，也不大去龙湾中心区了。随后，龙湾中心区重新落寞。以永中为中心的永强城区，本质上仍是城镇带。与现有中心城区断档、仅依托永强发展，龙湾中心区心有余而力不足。因此这几年，当“大拆大整”拆除了蒲州、状元一带的城中村、老旧工业区，龙湾区的发展重点，又转向了与鹿城区充分融合的蒲州。龙湾在蒲州复制了当年万达广场的做法，选择了现阶段扩张速度更快的吾悦广场，在短时间内建成开业，让早期辉煌过的蒲州走向复兴。温州吾悦广场蒲州没有龙湾中心区的机场净空限高，龙湾在吾悦广场南面设置一幢高约米的地标建筑，在引进实力开发商后，还签约了全省首家W酒店。在吾悦广场、地标建筑以东，省级富春未来社区、青科城，都落户蒲州。可见，蒲州的城市建设标准，远远超过了龙湾中心区。富春未来社区示意图不仅如此，龙湾正全力连接蒲州、茅竹岭。在交通上，除了已贯通的机场大道、瓯海大道外，温州大道、环山北路，当前正在上跨沈海高速、横贯茅竹岭，瓯江路也持续东延，计划搬迁海军码头。机场大道也规划升级为城市快速路。龙湾区东西向主干道示意图沿线的状元，继沿江城中村拆迁、开发东外滩后，南片城中村接下来也将启动改造。瑶溪北片主打的浙南科技城，正渐入佳境，南片在住宅区大体成型后，引入了省级南洋未来社区。当然，龙湾向西只是现阶段。当温州东部交通枢纽（机场扩建、高铁温州东站）全面启动建设、龙湾区与经开区一体化打造东部新区后，或许龙湾还会再一次向东、向南发展。温州东部综合交通枢纽效果图那么到时候，龙湾中心区，依旧是龙湾的中心，不过龙湾与鹿城、瓯海，已经一体化，不再是“两座城”，而是让温州真正成了一座大城市。04如果说当年鹿城是城市、龙湾是工业区，那么瓯海在大家印象中就是个大农村。鹿城占据瓯江之滨老城区，龙湾占据东海之滨大平原，年撤县设区、年行政区划调整后的瓯海区，它的土地都是鹿城、龙湾剩下的边角料，大多位于大型山体之间的有限平原。瓯海区地形图。来源：百度地图当年由鹿城划给瓯海作为老行政中心的的将军桥，被景山阻隔，犹如飞地。与鹿城区相连的新桥、梧田，均由早期强镇发展而来，无法彻底脱离乡镇特征，沦为城郊结合部。瓯海部分城郊结合部实景黄屿、南湖，有了零星的新盘开发，却没有整体性、系统性的新区开发，基础设施、配套设施均相当薄弱，也缺乏城市管理。温州中学、温州51中、附一医、高教园区等鹿城区外溢资源，孤立存在，周边未能发展成城市。黄屿早期建设的住宅，缺乏生活配套面对更薄弱的发展基础，瓯海竟杀出一条血路，在温州城市建设史上占有一席之地。瓯海的城市建设从瓯海中心区开始。依托当年高铁温州南站开通，再加上瓯海大道贯穿中央，让瓯海中心区成为市区大部分人乘坐高铁的必经之地，从而迎来发展契机。瓯海中心区瓯海区行政中心直到年才建成投用。从这时起，瓯海的城市建设，从原来的龟速逆转为光速，且有较高的建设品质，让“有区无城”的瓯海很快有了大都市面貌，成为温州新区开发的典范。瓯海中心区从温州南站出来，车辆驶上瓯海大道，就能看到这片“高大上”的商务区，给人留下深刻的第一印象，且入驻率提升很快。瓯海中心区的房价，也从年的约元/㎡，上涨至当前超过元/㎡的二手房价，涨幅超越温州绝大多数地方，让曾经“库存重灾区”逆转为“抢手货”。瓯海中心区不过，发展成熟，似乎也意味着利好出尽，再加上鹿城西部生态新城、温州北站、温州东站的谋划，瓯海中心区的优势正在被复制。另外，瓯海中心区与新桥、葡萄棚等地，依旧被金温铁路割裂城区，而这一段暂无拆除时间表。因此，当房价走高之后，瓯海中心区的房子有些难卖了。瓯海，也正在跳出瓯海中心区的地形束缚，向东发展。瓯海中心区正东是梧田，当前以塘河沿线开发为主，包括新建安置房、历史街区，以更好的面貌连接鹿城、南湖。梧田向东就是中央绿轴南片，跨过绿轴就是黄屿。瓯海向东，正是要与鹿城、龙湾融合。梧田大量安置房在建如果说发展梧田是对城郊结合部的改造，那么下一步，瓯海将从梧田向南，开发南部新区。南部新区位于瓯海大道以南、大罗山-三垟湿地以西、吹台山-凤凰山以东区域，主要围绕南白象、茶山进行，远期计划拓展至丽岙、仙岩，对接瑞安。此前南部开发主要在南湖，除了万象城就是住宅区，缺乏其他城市功能。当南湖逐渐开发完毕，南部新区核心区，就择址南湖以南的霞坊，这里离附一医、高教园区更近，预计会设置更多综合性功能。南部新区城市设计方案当前，省级南湖未来社区也择址于此，还传闻设置优质教育机构。不过对于南部新区的进一步消息，近期披露并不多，尚须继续等待。另外，瓯海也需谋划几条穿越牛山、吹台山的隧道，打破瓯海中心区与南部新区之间的地形阻隔。05当老三区从孤立走向融合，大家也别忘了温州第四区——洞头区。洞头融城在于“瓯洞一体化”，将城市建设、产业发展的重心，整体转向“嵌入”瓯江的瓯江口新区，与鹿城、龙湾、乐清隔江相望，还是温州沿江、沿海两条交通廊道、发展轴线的交汇点。当“瓯洞一体化”已写入温州“十四五”规划，预计只是时间问题。温州城市空间结构示意图。来源：温州城温州“十四五”规划中还将永嘉、乐清、瑞安纳入温州大都市区主中心范围，并明确提出撤县（市）设区。那么，永嘉、乐清、瑞安与温州市区的融城，应即可启动——永嘉向南，乐清向南，瑞安向东、向北，最终形成“环大罗山”格局。温州主城区城镇分布及规划人口流动示意图温州环大罗山三大城区示意图城镇林立、各自为政的松散型、低质量城市格局，无法让温州产生巨大的吸引力，令城市发展受到制约。若能将温州散落的城区融为一体，形成强大、紧密的硬核中心城区，那么温州依旧能在中国激烈的城市竞争中赢得一席之地。
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