100万首付跌没了北京楼市,正在经历史

北京楼市，正在经历史上最长的熊市。

按照国家统计局数据，自年3月份见历史顶部以来，北京二手房已经下跌超8%。从大周期来看，北京房价已经历经32个月的回调期，堪称北京房价史上最长熊市。

另外，据贝壳研究院的数据显示，年顶部北京二手房价为元，现价元，跌幅超过10%。

而，北京偏远区域的二手房跌幅则更大。贝壳研究院数据显示，截至年2月份，石景山、通州、大兴等区域二手房价相对年高点跌幅均超过15%。考虑到2-12月北京房价仍跌跌不休，这些区域的二手房跌幅或已超20%。

这也就意味着，对于在年高位入手的投资者来说，他们的万首付款已经跌没了。

而据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，房价可能一般性下跌的预警城市有：

北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

意味着，北京房价，年仍存在下跌的预警。

二手房，惨遭砍价万

史上漫长熊市之下，买房资金也开始谨慎了。

最明显的特征之一便是，年以来，北京的二手房成交变得相当困难。

我的房子原来准备卖多万，后来卖不出去，多万卖的。在朝阳区不动产登记中心，一位已经出手卖家表示，他的平房子在大北窑附近，从挂牌到出手接近10个月时间。

我的一位投资客朋友，也这样跟我诉苦：根本没有买家，好不容易来个中介带看，开口就要砍价万。

据权威机构统计数据显示，上半年北京二手房成交数量为7.2万套，创下近五年同期最低值。

具体来看，年上半年，北京二手房成交8.5万套，年上半年成交13.55万套，年上半年成交8.76万套，年上半年成交7.66万套。

然而，在价格一路走跌的同时，北京二手房的挂牌数量却在猛增：

年9月，北京二手房平均挂牌套数高达套；

年9月，这一数字仅有套；

年11月，平均挂牌数为套。

可见，北京二手房市场挂牌数量激增，房价不涨，供给猛增的危险局面，初见端倪。

据贝壳研究院数据显示，年12月的北京二手房挂牌均价为元，较年初的元，下跌幅度超过4%。而在年最高峰时期，北京二手房挂牌均价一度超过元。

有分析人士表示，北京房价下跌的原因主要有三个方面：

第一，北京的新建商品房库存达7.56万套，如果再加上空置二手房，那空置率超过30%，北京房子严重过剩的情况非常明显。

第二，北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的，无论是连续缴纳社保的时限，还是提高房产首付比例，都给购房需求设置了不少障碍，从而压制了大量的购房需求。

此外，北京人口数量还在大量流出，未来几年北京人口将减少-万。

在此情况下，北京持有房产的业主们的心理预期正在不断下降。

注意！越来越多的城市房价，在下跌

曾经最抗跌的北京，房价亦开始出现松动，年全国房价下滑态势，也开始长出苗头。

据国家统计局数据显示，年10月、11月，中国下跌的城市数量连续2个月超过上涨城市数量。

其中，11月二手房跌幅较大的城市主要以环渤海经济圈、东部三四线城市为主。其中，秦皇岛以4.76%的跌幅位居第一；湖州以4.51%的跌幅位居第二。东北城市市场均价16元/平方米，环比下跌0.81%。

值得一提的是，在一线城市里，北上广的二手房房价均环比出现下跌，只有深圳例外。

可见，年10月以来，中国房价下跌已经不再是狼来了。

另外，由二手房房价下跌传出的信号，开始动摇业主的卖房信心。众所周知，二手房挂牌均价，一定程度反映了业主对后市房价的信心。

据贝壳研究院的数据显示，二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年，25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。

其中，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从年11月的元跌至最新的元，跌幅超20%居首；

广州位居次席，从元跌至元，跌幅超17%；

郑州位居第三位，从元跌至元，跌幅超12%。

众所周知的是，挂牌价更多可能是反应卖房者的未来房价信心与试探，并不等同于成交价。

还有没有钱买房？

中国居民买房的过程，就是不断加杠杆的过程。

据央行披露的《中国金融稳定报告（）》显示，截止到年末，我国住户部门贷款余额达47.9万亿元，其中25.8万亿为个人住房贷款，占比达53.9%。可见，家庭债务中，房贷占据了绝对的大头。

年末，我国住户部门杠杆率为60.4%，相比年末继续上升3.4%。

那么问题来了，60.4%的杠杆率高不高呢？

对比国际水平，中国的居民杠杆率虽然仍低于发达国家，但已经高出国际平均水平（59.7%），且远远高过其他新兴经济体。而且，美国、澳大利亚的居民杠杆率都在下降。

观察这一数据近10年以来的变化，年，居民杠杆率仅有17.9%，如今已经攀升到60.4%的新高。

这十年间，居民杠杆率上升幅度超过%，这也正是过去十年房价大牛市的推动力之一。

当前居民加杠杆的空间还有多少呢？

回答这个问题的关键点在于，当前，中国居民的可支配收入能否覆盖现有债务？

据央行披露的《中国金融稳定报告（）》显示，截止到年末，我国住户部门债务收入比（居民债务/可支配收入）为99.9%，同比上升6.5个百分点。

意味着，全国居民一整年的收入才能还清债务。

若以年收入维度划分，低收入家庭的债务压力已经逼近极限。据北京大学开展的年中国家庭追踪调查：有负债家庭中，年收入低于6万元的平均债务收入比高达.9%。

报告进一步显示，年收入低于6万元的家庭中，有0.8%的家庭债务超过50万元。意味着，偿还当前的债务，需要全家人不吃不喝工作8.3年。

这份报告，或许是央行有意给不断加杠杆买房的中国居民的一次警示，也意味着中国居民再继续贷款买房的空间已经所剩无几了。