2021年,帝都楼市会有一波局部行情

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对于北京（天津）楼市：

年，笔者是偏保守，或者说是悲观的。那时候曾写过一系列文章来提示风险，比如：

4月22日的《一系列信号表明：本轮楼市松绑见顶，接下来调控或将收紧！》（已被删除）

5月7日的《对不起，今年北京楼市很可能重蹈下半年覆辙！》

5月30日的《一二线土拍开始火爆，但下半年注定不会好过》

6月17日的《现在入手天津，大概率会是高位接盘！城六区除外！》

然后下半年又开始提醒年底北京即将出现的机会，比如：

10月8日的《注意！政策或已见底，楼市即将迎来逆转！》

11月28日的《年后，北京房价将会由学区房开启一波反弹！》

写这期文章之前，我把上面列举的这些都翻出来重新看了一遍，除了今年的回暖行情因为疫情原因推迟了之外，其余的都被说中了。

而今年下半年的行情，有些复杂，笔者没有%的把握，所以就不提示大家了，以免误导人。

但对于明年上半年的行情，笔者非常有把握——

年，帝都楼市会有一波局部行情。

不知大家有没有发现——

今年，不论是北京还是天津，新房和二手房市场已经开始脱钩：

北京二手房稳如狗（西城学区除外），新房一直在微涨；

天津二手房稳如狗，新房一直在跌

北京新房微涨的逻辑是：限竞房越来越少，地价越拍越高，开发商信心十足，热情高涨，每开一期都要提价0左右；

天津新房微跌的逻辑是：地越卖越多，楼盘越来越多，各个楼盘之间竞争激烈。只要不降价，就很难卖......

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继续说回北京。

为什么说明年北京会有一波局部行情呢？

还是上一期文章《扎心！北京房价格局变了，刚需购房门槛将再次刷新！》中提到的两点。

第一，限竞房和共有产权房逐步退出，纯商品房重回舞台中央。

事到如今，我们不得不承认，这三年来北京房价一直波澜不惊，和限竞房与共有产权房的天量供应有着密不可分的关系。

共有产权房，由于产品特殊，价格一直非常低。虽然换算成全部产权的话，和周边二手房价格差不多，性价比并不高，而且质量还很一般。

但，你买房的时候，掏的并不是全部产权的钱，而是你个人的那部分。

打个比方：

大兴瀛海的国瑞.瑞福园，价格是2.9万，而周边的限竞房，普遍在5.2万；周边二手房，普遍在3.8-4.5万。

对于资金量很少的刚需来讲，2.9万的单价，他们觉得非常实惠，也很划算，这就是一些交通便利地段儿的共产房申购很火爆的原因，例如石景山的金裕雅苑。

所以，这无形之中就会分流周边二手房的成交量，这也是北京二手房三年来一直在阴跌的一大原因。

同理，有些限竞房的限价非常苛刻，比周边二手房价格都要低不少。比如海淀的“天恒学院里”、“西山锦绣府”；朝阳的“中海望京府”、“华樾北京”；大兴的“洺悦湾”；丰台的“臻御府”等等。

虽然，很多人嫌弃限竞房大多位置偏远，嫌弃它“五年限售”，但，笔者要告诉你的是：

不管你喜欢与否，等这批房源去化完了，以后再想买也没那么容易了。

7月29日，北京又挂出两宗新地块，一宗位于石景山北辛安，一宗位于平谷王辛庄，而且又全部是不限价的纯商品房用地。

而且，地价还一直蹭蹭地往上窜：

房山稻田，楼面价，算上各种成本，最终项目售价可能要破6万。

丰台大瓦窑，楼面价，算上各种成本，最终项目售价可能会破8万。

丰台分钟寺，楼面价，算上各种成本，最终项目售价大概率会破11万，甚至12万都有可能。

在几天的文章中，有粉丝发了一条这样的评论，忍不住想贴出来给大家看看：

另外，说贩卖焦虑的，建议看看《中国新闻周刊》刘德炳教授的文章《合生豪赌北京地王:手头现金不够支付地价，百万年薪招项目负责人》，看完之后你就会明白：

预估12万，笔者还是十分保守的。很多业内人士普遍预估13-14万。

要知道，这两年来，开发商的融资成本相当高，12-15%的融资成本相当常见，据说去年年底泰禾还拿过18%左右的一笔融资。

亿地价，相关资料显示，多亿都是借的，这一年要支付多少利息？利息不算成本吗？

所以说，ZF限制开发商的融资渠道，提高开发商的融资成本，最后还是会转嫁到购房者身上。

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老读者应该都知道：

-年，笔者曾反复强调一个观点——拿地价多少钱，和将来能卖多少钱，几乎没一毛钱关系。

毕竟，-年，全国有很多地王都是赔钱甩卖的，那都是年脑子发热拿的地。

然而，现在情况和当时完全不一样了。

第一，-年是全国性严调控的关键时期，当时北京限价厉害，不少高价项目都拿不到预售证，最后不得不降低备案价。比如，最典型的中国玺和昆仑域。

而现在，基本没人提“限价”这回事儿了。

第二，当时成交溢价率高的离谱，动不动就60%以上，甚至还有不少超%的。这几年溢价率普遍降下来了，基本维持在20-40%左右。至于楼面价高的原因，是ZF把起拍底价抬高了。

而今年拍的这些高价地，明年会集中入市，这些项目带动周边品质二手房，一定会向上走一波。

而这，对于刚需来说，是最不友好的。所以，笔者的建议是：抓住限竞房最后的红利，选择合适的项目，尽快上车！

对于投资客来说，也没有什么好建议，毕竟谁也无法猜测顶底。反正，北京现在的价格，已经很实在了。你如果追求稳，不妨挑那些倒挂的项目入手，这部分价差未来一定会被填平的。