丰台长辛店不限价地块昨日（12月5日）开拍，意外遇冷！仅金茂、首开+保利两大房企及联合体报名。金茂并未报价，首开+保利以26亿底价夺地。
地块北侧，几乎是“一墙之隔”，羞答答的别墅小区国望府，正在静静的盖。开发商底气十足：准现房出售，明年3-4月开盘，合院+叠拼，8-9w/㎡，毛坯，绿城物业。
听完介绍，回头看看今天的地块，不限价，1.1容积率，首开+保利出品，于是脑补出了无限可能。
但，今儿的土拍，有点儿冷。
只有金茂、首开+保利两家报名，且在现场竞价开始一小时前，有业内朋友猜测会流拍的时候，保利才给出第一次报价。而后金茂抵达现场但并未参与报价，首开+保利以底价成交。
地块遇冷，原因几何？不妨将听到的多方猜测，归总为以下几点：
做高端？巧妇难为无米之炊
拍卖文件显示，该宗地为纯住宅、不限价，住宅容积率为1.1，绿化率35%，这样的地块性质，似乎注定了改善高端产品的诞生。
但再诱人的条件也难掩其“乡土”气息。业内人士表示，该地块属性尚可，但周边配套和环境过分“接地气”，大多均属回迁房。
年，长辛店才纳入棚户区改造范围，项目总占地面积79.36公顷，其中国有土地约66.09公顷，集体土地约13.27公顷。年，长辛店全镇6个村正式启动棚改，共涉及居民约户。
随着长辛店板块棚户区改造落地执行，周边有6-10个块地开始陆续上市，合计住宅的总面积将达到50万㎡，可以看到，此次招拍挂的地块紧邻回迁安置房。
（图片来源：合生-樊麒）（图片来源：合生-樊麒）
除了回迁房，周边配套也略显匮乏，医疗及教育薄弱，目前可寄予希望的就是几年前划出的中关村产业园西区内的医疗与教育用地。
楼面价3.2万/㎡，预计卖6万？“性价比”差意思
据测算，该地块规划建筑面积㎡，起拍价26亿元，起始楼面价3.2万/㎡，按照以往经验，未来售卖可能在6万/㎡左右。5.5-6万，这价格，旁边的现房精装修-西山甲一号，算完折扣，5.8万均价；石景山的大热盘长安云锦也能够得着。
价格向下，不如看看地块周边的二手房。近年来，限竞房的大批入市影响了二手房市场的售价，尤其古城一代更是限竞房供应的高峰。而地块所在区域二手房单价在3.8万-4.2万之间，相对而言更具性价比。
图片来源：乐居网北京单枪匹马溢价不易
今年，成片开发是楼市一大特征，合力齐心才能创造价值高地。比如青龙湖、河西区。
拿青龙湖举例，首开、龙湖、金地、中国铁建等一线品牌房企的进驻，使得区域形成整体开发氛围，配套快速完善，整个板块形象强势提升。
而“无人问津”的长辛店，少有品牌开发商进驻，此次首开+保利单枪匹马只身闯入，开发力量有限，溢价不易。不过，这不禁让人想起河东区的“勇士盘”首创远洋禧瑞天著，或许未来也将“自成一家”。
为环境？何不青龙湖
不看配套，看环境，被园博园生态板块和永定河文化带核心资源环抱的长辛店似乎也可算个选项。但同是丰台，与长辛店在生态上难分伯仲的青龙湖板块，无论是从组团开发还是价格等方面上都更具优势。
从近一年丰台成交数据可以看出，区域成交均价不断上涨，近两个月达7w+/㎡。而青龙湖板块内的代表项目万科雲庐，容积率与长辛店地块相同为1.1，限均价4.2万/㎡。性价比更高、板块更纯粹、居住更舒适。如此，何乐而不为呢？
（数据来源：克而瑞北京）难得不限价？石景山土城，更好的选择
凉凉似乎成必然。只有“不限价”还拿得出手的地块，却遇上了最新挂出的石景山两宗不限价地。热门区域，石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）的-地块和-地块，起始楼面价均为4.1万/㎡，似乎更值得市场和开发商
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