7月北京市场分析报告库存压力明显,成交量

综述

政策：北京发布住房租赁合同示范文本，明确禁止违法群租；北京入围年中央财政支持住房租赁试点城市，政策助力改善租赁住房消费环境，加快租购并举格局形成。

土地：土地市场热度较高，全月累计出让10幅土地，7月3日出让7宗土地，成交金额达亿元，创下北京单日土拍收入最高记录。

新房：7月份北京商品住宅新增供应量85万方，环比增加49%，成交面积58万方，环比下降9%，成交套数套，环比下跌25%；新房成交均价4.88万元/平方米，环比6月增长5.9%。

二手房：7月北京二手房总成交量为套，环比6月降低5.7%，全月成交走势低开高走，第4周成交量达最高值套。

中国网地产研究中心认为，本月北京一二手房市场成交量均有不同程度下滑，市场库存压力较大，去化周期拉长，市场置业需求明显不足，观望情绪愈加浓重；房企融资政策收紧影响，拿地态度或将趋于谨慎，预计下半年土地市场将加速转冷。

政策：新版住房租赁合同发布，明确禁止违法群租

7月8日，北京市住建委会同北京市市场监管局制定并发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。此举旨在合理引导住房租赁行为，维护租赁当事人合法权益，减少交易纠纷，降低交易成本。本次合同示范文本主要做了以下两个方面的调整：一方面，合同适用区分更加明确。另一方面，增加了禁止违法群租的相关要求。

7月18日，住房和城乡建设部网站公示了年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，上海、北京、南京等16个一二线城市入围。中国网地产研究中心认为，此次16个城市试点名单的公布，充分体现了当前发展租赁市场的风向以及政策支撑力度，此举也有助于改善租赁住房消费环境，加快形成租购并举的格局。但同时苏州、西安、沈阳、青岛等热点城市没有纳入试点，也说明这些城市的租赁市场仍需进一步跟进发展。

土地市场：中海79.4亿元摘丰台区不限价地块

据中国网地产数据研究中心统计，7月北京土地市场累计出让土地9幅，总成交面积为28.44万方，成交总价.6亿元，包括了商品住宅用地3幅、商业用地1幅及其他用途土地5幅。

7月北京土地市场住宅、商业用地成交情况

7月15日，位于丰台造甲村地块吸引了包括首开、城建、保利、金茂、宝龙、合生、中海等房企参拍。在经过56轮竞拍后，最后被中海地产以79.4亿元高价竞得，溢价率18.8%。据悉，这宗地块是年至今北京单宗总价最高的地块，经估算，住宅楼面价或将达到6.66万/㎡。

新房市场：供应上扬，成交回落，房价平稳

7月北京商品住宅量价走势

据中国网地产数据研究中心统计，7月份北京商品住宅新增供应量85万方，环比增加49%，成交面积58万方，环比下降9%，成交套数套，环比下跌25%。从区域成交来看，得益于多个共有产权房项目的入市，朝阳区、大兴区成交量领跑。

7月北京各区域新房成交价格

从成交价格来看，7月北京京新房成交均价4.88万元/平方米，环比6月增长5.9%。7月北京各区成交均价与6月相差不大，波动幅度维持在5%以内，房价相对平稳。

二手房市场：成交低开高走，量跌价平

7月北京二手房成交量、挂牌均价走势

据中国网地产数据研究中心统计，7月北京二手房总成交量为套，环比6月降低5.7%，全月成交走势低开高走，第4周成交量达最高值套。

7月北京各区二手房成交均价

从二手房挂牌价格来看，北京7月二手房挂牌均价5.99万元/m，环比上月下跌0.14%，同比去年同期上涨2.91%；从区域价格来看，二手房成交均价前三的区域为西城、东城和海淀，最高均价达12万元/平方米，整体价格波动较小，维持稳定，其中石景山、门头沟出现小幅度下滑。

新房库存量积压，市场行情转冷

目前北京新房市场上，限竞房依然是主力，但积压了大量的库存，后续开发商去化压力较大，本月新房供应走高，成交量却大幅回落即是较好的佐证。随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，3月份以来的火热行情已然中断，后续置业需求明显不济，置业者观望情绪愈加浓重，市场正加速转冷。

从土地市场来看，本月北京市场虽有中海丰台造甲村地块表现抢眼，但整体上的成交量价齐跌，溢价率连续回落。目前融资政策收紧，房企拿地态度将愈加趋于谨慎，预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。