北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
原告周某君向本院提出诉讼请求：1.撤销二被告《离婚协议》中将北京市丰台区房屋、北京市朝阳区房屋、北京市石景山区房屋、北京市门头沟区房屋、重庆市房屋、北京市石景山区房屋、北京市西城房屋分配至秦某文名下的行为；2.判决被告秦某文、被告赵某霖合办理上述房屋产权的变更登记手续。
事实和理由：被告赵某霖向原告借款，欠付原告本金及利息，原告享有债权，二被告系夫妻关系，通过离婚形式将房屋及财产恶意转移至被告秦某文名下，侵害了原告的债权，因此起诉至法院。
被告辩称
被告赵某霖答辩称，不同意原告诉讼请求。二被告于年1月16日登记结婚，年9月10日登记离婚，离婚时签署离婚协议，约定北京市丰台区房屋、北京市门头沟区房屋、重庆市房屋属于秦某文婚前财产归女方所有，无其他共同财产。后二被告于年6月14日复婚，年9月1日离婚，离婚时约定，北京市丰台区房屋归被告赵某霖所有，北京市门头沟区房屋、重庆市房屋归被告秦某文所有。后二被告又于年3月14日复婚，年11月25日离婚，离婚时约定北京市丰台区房屋、北京市朝阳区房屋、北京市石景山区房屋房屋归被告秦某文所有。年1月6日二被告复婚，年3月二被告离婚，离婚时约定北京市丰台区房屋、北京市朝阳区房屋、北京市石景山区房屋房屋、北京市西城区房屋归被告秦某文所有。双方至今未再婚。
北京市丰台区房屋是被告秦某文年购买的，是被告秦某文婚前全款购买。北京市朝阳区房屋是年购买的，登记在被告秦某文名下，是借款之前购买的。北京市石景山区房屋是年购买，一直登记在秦某文名下，是个人财产。北京市门头沟区房屋不是夫妻共同财产，是秦某文父母的祖宅，已经拆迁了，不涉及撤销的问题；重庆市房屋是年10月12日购买的，年夏天已售卖，是秦某文和她朋友三人共同购买投资的。北京市石景山区房屋是年9月1日购买的，该房屋登记在秦某文父亲秦父名下，是被告赵某霖垫资购买的，后被告秦某文将钱给被告赵某霖了。北京市西城区房屋是年8月16日是被告赵某霖出资购买的，登记在被告赵某霖父亲周父名下，年12月12日将房屋过户到了被告赵某霖名下，后因孩子上学，在年4月7日过户至被告秦某文名下。原告与被告赵某霖的借款发生在年11月，与家里买房没有任何关系，且秦某文不知道债务存在，款项也没有用于家庭生活。
但被告赵某霖的房产是在与周某君借款之前取得的，上述房产在借款之前已有归属，因此二被告并不是属于原告所称的恶意逃避债务。
赵某霖曾以周某君的名义购买了朝阳区房屋，成本购房价款万，后被周某君私自出售，其获利已完全可以覆盖赵某霖向周某君的借款，不存在周某君债权受到损害的情形。不同意原告的诉讼请求。
被告秦某文答辩称，被告赵某霖所述的婚姻情况及离婚协议约定的财产分割情况属实。被告赵某霖所述的房屋购买、权属登记、出资情况等属实。被告认为，原告无权对债权确认之前的行为提起撤销，原告与被告赵某霖的债权确认是在年8月。而原告要求撤销的行为发生在年8月前。其次，原告的诉讼请求针对年3月22日的离婚协议提起撤销，但本案起诉时该行为并未发生，因此不能在本案中进行处理。再次，因赵某霖存在家庭暴力，二被告离婚，财产分割是附条件的，孩子归秦某文抚养，房屋必须归秦某文，反之亦然，财产分割与孩子抚养是相关联的。这一点在年9月1日的离婚协议中也能说明。
二被告财产的分割不存在侵犯原告合法债权的情形。据秦某文了解，在年8月，赵某霖出资万元，以原告周某君的名义购买房屋一套，房屋价值远高于原告主张的债权，后周某君将该房屋出售。现原告主张撤销二被告之间离婚协议的财产分割部分，主张是恶意的，不应该得到法律支持。不同意原告的诉讼请求。
法院查明
一、涉案债权相关情况
原告以民间借贷纠纷为案由，对二被告提起诉讼，要求二被告偿还借款万元及利息。年我院民事判决书，查明“赵某霖与周某君系同事关系。年11月8日至年4月30日期间，周某君将万元共分十笔打入赵某霖账户。年1月7日，赵某霖向周某君出具《借条》，载明内容如下：今我本人赵某霖从周某君处借取人民币现金转账伍佰陆拾万元整，借款期限自年1月7日至年12月6日止，借款利息按月计算，计月利息1.2%，计人民币陆万柒仟贰佰元整，到期还本金。借条尾部有赵某霖签名捺手印。
同日，赵某霖再次向周某君出具《借条》，载明内容如下：今我本人赵某霖从周某君处借取人民币现金转账壹仟万元整，借款期限自年1月7日至年12月6日止，借款利息按月计算，计月利息1.2%，计人民币壹拾贰万元整，到期还本金。借条尾部有赵某霖签名捺手印。庭审中，周某君与赵某霖确认在上述借条签订后，年1月23日，赵某霖向周某君还款元；年2月21日，赵某霖向周某君还款10万元；年3月6日，赵某霖向周某君还款8万元；年3月27日，赵某霖向周某君还款元；年4月7日，赵某霖向周某君还款9万元；年4月2日，赵某霖向周某君还款15万元。年2月18日，赵某霖向周某君出具《还款计划》，计划载明：本人赵某霖向周某君借款人民币万元整及利息，款项应于年12月7日偿还，年12月7日后，利息按照原借条约定继续执行，所欠款项及利息，本人承诺于年8月31日前还清，如果逾期未偿还全部款项，则由家人承担连带保证责任，由家人还款等。该还款计划上有赵某霖签字及手印。”
判决：一、被告赵某霖于本判决生效后十日内向原告周某君偿还借款本金.33元及利息；二、驳回原告周某君其他诉讼请求。原告与二被告均未上诉，该判决书已发生法律效力。
二、二被告的婚姻情况及财产分割情况。
1.二被告于年1月16日登记结婚，年9月10日登记离婚，离婚时签署离婚协议，约定：北京市丰台区房屋、北京市门头沟区房屋、重庆市房屋属于秦某文婚前财产，归女方所有，无其他共同财产；双方无债权债务。
2.年6月14日二被告复婚，年9月1日离婚，离婚时签署离婚协议，约定：坐落在北京市丰台区房屋归被告赵某霖所有；双方无债务、债权。
3.年3月14日二被告复婚，年11月25日离婚，离婚时签署离婚协议，约定：二、坐落于北京市丰台区房屋、坐落于北京市朝阳区房屋、坐落于北京市石景山区房屋、，以上三处房产位于秦某文名下，离婚后归女方所有。三、双方无债权债务。
4.年1月6日二被告复婚，年3月22日登记离婚，离婚时签署离婚协议书，约定：二、财产问题。坐落于北京市丰台区房屋、坐落于北京市石景山区房屋、坐落于北京市西城区房屋，以上三处房产位于秦某文名下，离婚后女方名下归女方所有。三、债务问题。双方无共同债权债务。
三、离婚协议所涉房产的情况。
1.北京市丰台区房屋。
年11月14日，被告秦某文与北京玉H公司签订北京市商品房预售合同，购买北京市丰台区住房，该房屋所有权人登记为秦某文。年9月1日，秦某文与赵某霖办理所有权登记申请，该房屋所有权人由秦某文变更登记为赵某霖，年11月18日，该房屋所有权人由赵某霖变更登记为秦某文。
2.北京市朝阳区房屋。
年8月24日，秦某文与案外人签订存量房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区房屋，该房屋于年8月24日办理房屋产权登记，登记为秦某文单独所有。
3.北京市西城区房屋。
年8月15日，周父（赵某霖之父）与案外人签订《存量房屋买卖合同》，约定周父购买北京市西城区房屋，当日周父请不动产登记，年8月16日，北京市西城区房屋登记在被告赵某霖父亲周父名下。年12月12日，该房屋变更所有权人变更登记为赵某霖。年4月7日，该房屋所有权人由赵某霖变更登记为秦某文。
4.北京市石景山区房屋。
年6月2日，被告秦某文与案外人张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定秦某文购买石景山区房屋，成交价格为万元。双方另外还签订《存量房屋买卖合同》，秦某文购买北京市石景山区房屋，合同落款处无日期，抬头处显示打印时间为年10月19日。年6月5日秦某文向售房人汇款76万元、6月12日汇款30万元、7月7日汇款70万元，10月16日向本人账户转入万元，摘要为石景山房。年6月1日至10月31日期间，秦某文的付款账户无款项转入情况。年10月20日，该房屋因存量房屋买卖变更登记产权所有人为秦某文。
5．北京市石景山区房屋。
年9月1日，北京市房屋因存量房屋买卖变更登记产权所有人为王某一。
6.重庆市房屋。
年10月12日，被告秦某文与案外人签订合伙购房协议书，共同投资重庆市C号房屋，年10月12日秦某文与第三方签订商品房买卖合同，秦某文付款元。
7.北京市门头沟区。
年6月10日，秦某文与第三方签订房屋征收补偿安置协议。
裁判结果
一、撤销被告赵某霖与被告秦某文将北京市丰台区房屋、北京市朝阳区房屋.北京市西城房屋分配至秦某文名下的约定。
三、驳回原告周某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。
根据上述法律规定可知债权人撤销权的构成要件为：一是债权人方面，需存在合法有效债权，并先于离婚协议成立；二是债务人方面，主要衡量是否实施无偿转让财产或恶意低价转让财产的行为；三是行为是否对债权人造成损害。法院对二被告离婚协议所涉房产的约定是否应予撤销逐一分析。
一、根据生效判决，原、被告之间的债权形成于年11月8日至年4月30日，由于二被告年9月10日、年9月1日签订的离婚协议先于原告的债权，因此，该两份协议不符合债权人撤销权的构成要件，因此该两份协议中涉及的房屋分割的约定不应予以撤销。
二、关于年11月25日、年3月二被告签署的两份《离婚协议》中关于房屋分割的约定，是否应该予以撤销作如下分析：
1.周某君的债权合法有效且先于《离婚协议书》成立。债权人行使撤销权，主要针对债务人实施的损害债权的行为，故应以存在合法有效债权，且债权先于债务人实施损害债权的法律行为发生为前提。民事判决书已生效，该判决书查明“年11月8日至年4月30日期间，周某君将万元共分十笔打入赵某霖账户。”判决：赵某霖向周某君偿还借款本金.33元及利息。二被告于年11月25日签订的《离婚协议书》早于借条出具的时间，但实际上出具欠条是对已实际产生的债权债务进行确认，债权成立时间应以权利义务创设时间为准，故周某君对赵某霖享有的债权先于赵某霖与秦某文年11月25日的《离婚协议书》成立。年3月22日签订《离婚协议书》晚于借条出具的时间，债权优先于《离婚协议书》成立。
2.关于二被告年11月25日、年3月22日签订的《离婚协议书》中所约定的房产是否为无偿转让，以下进行逐一分析。
（1）北京市丰台区房屋。根据秦某文提交的银行明细、买卖合同、还款明细可知该房屋系秦某文婚前购买，婚后还款。二被告在年9月1日离婚时签署的《离婚协议书》约定该房屋约定为赵某霖所有，并于当日办理了房屋产权变更登记手续，登记至赵某霖名下。后该房屋所有权人在年11月18日由赵某霖变更登记为秦某文。在年11月25日双方离婚时签署的《离婚协议书》中约定归秦某文所有。因此，该房屋属于无偿转让。
（2）北京市朝阳区房屋。该房屋购买于双方夫妻关系存续期间，秦某文的证据不能证明该房屋系其个人财产，因此《离婚协议书》约定该房屋属于被告秦某文所有，属于无偿转让。
（3）北京市西城区。
年8月15日，周父（赵某霖之父）购买北京市西城区房屋，年12月12日，该房屋变更所有权人变更登记为赵某霖。年4月7日，该房屋所有权人由赵某霖变更登记为秦某文。因此《离婚协议书》约定该房屋属于被告秦某文所有，属于无偿转让。
（4）北京市石景山区房屋。秦某文提交的《北京市存量房屋买卖合同》显示的该房屋并非在婚姻期间购买，且秦某文出示的付款账户未显示在婚姻关系存续期间存在款项转入的情况，因此，法院认为该房屋系秦某文个人财产，不属于无偿转让。
3.《离婚协议书》的财产分割约定对债权人周某君造成损害。
周某君对赵某霖享有的债权，发生于赵某霖与秦某文婚姻关系存续期间，借款期限已届期满，赵某霖尚未偿还借款本金。在债权人债权未能实现的情况下，赵某霖作为债务人，在《离婚协议书》中无偿转让财产，该行为客观上使赵某霖可供偿债的财产数额降低，有可能导致其无力清偿其所欠周某君之债务，故法院认定被告赵某霖将北京市丰台区、北京市朝阳区房屋、北京市西城区房屋无偿转让给秦某文的行为对周某君权益造成损害。
关于二被告主张的赵某霖借周某君之名购买房屋后出售所得款项远远多于周某君对赵某霖的债权，并不影响周某君债权的实现。但其主张的借名买房的债权债务法律关系未经生效判决认定，对赵某霖、秦某文的该主张法院不予采纳。另外，由于借名买房债权债务关系与本案撤销权请求基础并非基于同一法律关系产生的债权债务，因此，本案无需中止审理。
综上，北京市石景山区房屋产权所有人为王某一，不存在赵某霖与秦某文无偿转让的情况。重庆市房屋、北京市门头沟区房屋约定为秦某文所有早于原告债权形成之前，因此，原告要求撤销《离婚协议书》中将上述三处房屋分配至秦某文的行为的诉讼请求，法院不予支持。
原告要求撤销赵某霖与秦某文签订的《离婚协议书》中约定将北京市丰台区房屋、北京市朝阳区房屋、北京市西城区房屋分配给秦某文的行为的诉讼请求，法院予以支持。
三、判决原告要求被告秦某文、被告赵某霖合办理上述房屋产权的变更登记手续。当事人要求将房屋权属恢复到《离婚协议》签署前的状态的，人民法院应该予以支持。但本案中，在《离婚协议》签署前，北京市丰台区房屋、北京市朝阳区朝阳公园房屋、北京市西城区房屋涉案房产均已在秦某文名下，因此，原告要求办理变更登记手续的诉讼请求，法院不予支持。需要指出的是，不变更登记并不代表赵某霖、秦某文对该房屋形成共同共有关系的否定。
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