首付跌没了北京房价正处史上最长熊市金

来源：数据宝

作者：陈见南

一线城市中，深圳房价不断创出历史新高……

在深圳房价不断创历史新高的背景下，北京房价却出现了罕见长时间的下滑。按照国家统计局数据，自年3月份见历史顶部以来，北京二手房已经下跌超8％。从大周期来看，北京房价已经历经32个月的回调期，堪称北京房价史上最长熊市。

众所周知的是，当大盘指数出现较大跌幅时，意味着个股跌幅往往更大。房价的表现或许同样如此，尤其是国家统计局的数据往往容易低估房价的真实涨幅，也可能低估房价的真实跌幅。因此，国家统计局数据显示的8％的跌幅，很可能意味着部分小区的房价跌幅达到15％乃至20％的调整。

北京房价到底跌了多少？

二手房价格保守跌幅超过10％

一个权威的信源是来自北京住建委的数据。年初，北京市住建委主任徐贱云表示，二手房成交均价已从3月的最高值6.79万元/平方米，回落到5.91万元/平方米，比年12月下降了1.2％，比最高峰时期价格下降了13％。

也就是说，年底相对于年3月，北京二手房价比高峰期下跌了13％。而要计算现在的价格相比巅峰期下跌了多少，只需要知道现在的价格相比年底的变动幅度。国家统计局数据显示，北京最新二手房价相比年底下跌近3％。

综合两个权威来源，北京二手房价相比年巅峰期，跌幅至少超过13％。另外，作为补充，记者查询了另一个较为权威的中介网站链家网。数据显示，年顶部北京二手房价为元，现价元，跌幅超过10％。

回调期达32个月，堪称史上最长调整期

以北京为首的一线城市房产，被誉为核心资产，是贵州茅台般的存在。回首北京二手房价走势，在过去的十多年时间里，也确实当得起这个名号。年，北京二手房价堪堪过一万，而今逼近六万大关，10年间涨幅接近4倍。

本轮北京房价调整期，已经达到了历史级别。有数据显示，北京房价调整最剧烈的时间段，当属年至年，从高点元跌至元，跌幅近20％。但仅仅是过了14个月，即年7月，北京房价就再度突破新高。

燕郊房价大跌36％，平均单价跌超万元

当白马股出现较大跌幅时，题材股的表现往往更加糟糕。依附于北京楼市的燕郊楼市，在北京楼市不振的背景下，调整幅度更加惊人。根据安居客数据显示，年顶部时期，燕郊二手房均价超过元，而最新房价仅元左右，1平米跌了1万多，跌幅高达35.6％。

指数跌了近36％，个股腰斩很可能成为普遍现象。记者通过贝壳找房APP查询燕郊的一个楼盘，福泽御园，年4月底52平成交价万，而今年11月成交的54.7平（还是没电梯的）成交价仅72万，跌幅超过50％。再来看看另一个标杆楼盘，天洋城。年4月普遍成交均价在3万以上，而今多在以下。

房价或已普跌20％，部分投资者百万首付跌没了

现在来看看北京部分楼盘二手房价。记者随机查询到一个名叫融景城的楼盘，最新二手房价在5万至5.8万之间。而在年4月，这个楼盘最高价超过了7.3万每平。按照最新较低价相比，跌幅超过30％。

相对来说，偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示，截至今年2月份，石景山、通州、大兴等区域二手房价相对年高点跌幅均超过15％。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌，这些区域房价跌幅将有所扩大。显然，对于燕郊二手房的投资者来说，他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说，也可能如此。

万砍价万，百万级折扣频现

尴尬的是，即便是房价出现了不小调整，成交仍相当困难。据中国证券报报道，近期交易量有所增长，情绪仍未升温，二手房全面降价仍在持续。

“楼王3居室，西南向，无遮挡，平米，周期快可万元成交。”一位地产中介在其朋友圈推广一套房源。这一房屋挂牌价为万元，其中的议价空间达到万。这意味着每平米降价接近2万元。据了解，房主此次大降价主要是急需交易变现。

多位房地产中介表示，“只有价格降到位了，房子才好卖”。除了极个别稀缺的项目，目前北京总价千万左右的二手房源均有约10％左右的议价空间。

史上最严调控，报价还在不断下滑中

有分析人士表示，北京房价下跌的原因主要有三个方面：

第一，北京的新建商品房库存达7.56万套，如果再加上空置二手房，那空置率超过30％，北京房子严重过剩的情况非常明显。

第二，北京现行的限购政策是全国范围内最严苛的，无论是连续缴纳社保的时限，还是提高房产首付比例，都给购房需求设置了不少障碍，从而压制了大量的购房需求。

此外，北京人口数量还在大量流出，未来几年北京人口将减少-万，原因有二：一是北京为了缓解所有资源都集中在首都的问题，就要把大量机关事业单位搬迁到雄安去办公。在这种情况下，北京人口将会大量流出，而作为副中心的雄安将会有大量人口流入。二是北京为了治理京津冀地区的空气污染，把高污染、高耗能的企业分散到其他省份去，未来北京将是轻资产的高科技中心。

在此情况下，北京业主们心理预期在不断下降。最新数据显示，北京二手房挂牌均价元，较年初元，下跌幅度超过4％。而在年最高峰时期，北京二手房挂牌均价一度超过70元。