作者：KevinSloan
写在前面：
据媒体报道，1月25日美国国务院谋划以疫情为由批准驻华使领馆“授权撤离”...美国方面提议对俄罗斯实施新的制裁，可能会涉及商品和武器出口领域，并减少与俄罗斯的外交联系...美国国防部还宣布准备向东欧地区部署名军人...
美国不断制造地缘冲突，提升战争风险，市场信心严重下滑。就像年爆发的经济危机，当无法消除生产过剩和底层收入巨减产生的矛盾时，萧条持续到年二战全面爆发，将人和过剩产能彻底都消耗了，重新划分世界格局...美国也实现了一定意义上的“完美战争”。
历史是否要重演，我们不得而知。如果美国政府援救经济的政策进一步失效，那么战争可能将会是其采用的最后手段。
很多事情我们无法选择，渺小的我们会被社会洪流裹挟着，不断被动地接受着各种可能性。我们只能在自己可以触碰到的范围里，尽可能做出正确的选择。
言归正传，我们接下来一起继续了解通州未来价值最高的板块——运河核心区板块。文章内容分为三篇，上篇内容围绕运河核心区板块发展进程及价值梳理，中篇、下篇内容将围绕板块内新房、二手房项目进行简评。
本文力求客观，请放心阅读。
一、通州运河核心区板块发展进程
01
板块范围
早期，通州区整体的发展都围绕着新华大街的两翼展开，在旧版的通州新城规划中，也将新城中心区定在通州的西部。
而在年底出台的新规划中，通州区把新城中心区的规划面积由原来的16平方公里拓展到48平方公里，并将核心区位置北移至温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河五河交汇处，这也就是通州未来价值最高的板块——运河核心区板块的所在地。
本文提到运河核心区板块范围包含了运河商务区、运河三角洲这两个区域，具体指的是通燕高速以南、运通隧道以北、新华南路以东、东六环以西区域。
图1：运河核心区板块四至情况
02
板块定位
年10月13日，通州运河核心区正式开工，标志着位于北京东部的通州现代化国际新城建设由此拉开帷幕，运河核心区开始承载起新城总体规划的主要职能。
核心区的北移标志着通州新城从过去的内向型发展战略，转为了面向国际的外向型发展战略。板块依托古老的运河、丰富的水系、深厚的文化底蕴和优越的区位交通条件，发展潜力大。
图2：运河核心区开工启动仪式
运河核心区板块是通州区城市副中心建设的核心区域之一，是规划配套利好集中落地区域，以商务服务功能为主。
图3：运河商务区打造成中国的“金丝雀码头”
板块通过完善区域基础设施建设吸引新老企业入驻，从而实现承接中心城区功能和人口疏解的目标。目前板块内写字楼、综合体等建筑都在加紧建设中，全球或地区总部、知名企业总部、高端民营企业总部等总部型项目仍等待时机迁入。
图4：总部企业落位情况
从年宣布运河核心区开始建设，到如今时隔12年，通州区整体的建设速度和产业落位速度不快，但板块发展比较注重精细化管控，推动运河核心区绿色高质量发展。
运河核心板块奉行绿色发展新理念，已经逐步开始对北运河、通惠河等开展综合治理，持续改善两岸生态环境，加强两岸景观整体规划，重点打造高品质生态景观廊道。目前运河两岸景色优美，环境治理效果非常好，河道水质清澈。
图5：绿色发展是推动北京高质量发展的基础
03
板块房地产市场发展
近10年，板块内无新增商品住宅用地，未来住宅用地新增机会渺茫，以商业、商住公寓形式供应为主。
运河核心区的北移也带来通州房地产市场格局的变化。通州东北部区域的居住价值日益凸显，地产开发的热点逐渐从通州北苑、梨园等通州老城区板块转向通州东北部。
前几期在做年北京板块购房攻略筛选时，曾做过个板块现状、未来质素赋分。图6可以看出，当规划落位后，板块未来排序将发生变化，通州核心区板块价值将跃升至第一位。
图6：通州区板块现状、未来质素排名
目前通州区在售房源整体单价、总价不高，运河核心区板块新房最高单价也就6.5万元/㎡。按理说如此高的定位和崭新的城市界面，价格虽无法比肩国贸，但也应该至少比肩石景山新房7-8万元/㎡。但是目前来看，板块内新房价格和市区相比差距仍较大，主要是因为通州房产购买资格限制非常严格。政府通过限制市场流通性，尽可能平抑房源价格，防止增长过快和区域价值提前透支。
目前在售新房仅有金融街融御、京贸国际城两个，都是历史遗留项目了。其中，金融街融御是金融街集团收购中国武夷获取的土地，土地产权年限从年开始计算；京贸国际城是尾盘在售项目，项目最早从年就开始网签了。
04
板块配套发展
目前，板块内配套发展虽然已经可以基本满足居民生活需求，但部分交通枢纽、综合体、学校等仍在紧锣密鼓地建设中，基本将于年前后完工。3年后，运河核心区的价值不可估量。
交通配套方面，板块未来通达性最高，没有之一。板块内副中心交通枢纽将于年前后完工，将加强板块城市功能与轨道的衔接和融合，强化轨道交通支撑能力，构建圈层式轨道交通服务体系。板块内现状条件下M6线、快速公交接驳便利。未来副中心交通枢纽建成后，将彻底突破时间和距离限制，极大提升区域活力。副中心枢纽主要线路包括京哈铁路、京唐城际、新城联络线、M6线、M线、M线、M22线（平谷线）、市郊铁路S1线（市郊铁路副中心线）等。枢纽建成后可实现15分钟直达首都机场，35分钟直达大兴机场和河北唐山，1小时到达雄安新区和天津滨海新区。
备注：规划中站点位置仅作为参考。
图7：远期规划中的交通图
图8：副中心交通枢纽效果图
商业配套方面，板块将建设世界级商业中心。目前除了北投爱琴海购物公园已于年开业外（规模8.08万㎡），还将推出新光大大融城（商业体量11万㎡，一期、二期规模分别5万㎡、3.6万㎡，部分已亮相，其余年底前开业；三期规模2.4万㎡，预计年开业）、远洋乐堤港（规模10.33万㎡，预计年底前开业）、富力广场（规模13.63万㎡，目前部分已开业）、珠江合生汇（规模11.45万㎡，预计年开业）、运河壹号（一期规模13万㎡，预计年开业；二期规模12.07万㎡，预计年开业）五大商业综合体。
图9：板块商业分布情况
医疗配套方面，功能略为欠缺，可与其他板块医疗配套共享。医院医院。医院的话，向北直线距离3公里左右是运河北扩区医院（通州院区），向西南直线距离5公里左右是通州老城区板块的北京医院（通州院区）。
教育配套方面，运河核心区板块内师资在通州区排名靠前。在前几期通州老城区板块教育配套的讲解中曾经提示过，如果是为了学区而选择通州，需要慎重考虑。与教育强区相比，板块内学校教学质量仍有较大的提升空间。但是值得注意的是，运河核心区板块内配套的芙蓉小学、北京小学（通州分校）、运河中学、北京市第二中学（通州校区）教学质量目前已经位于通州区的前列水平，同时北京第二中学（通州校区）改扩建工程已提上日程。
图10：板块内教育重点项目：北京二中通州校区改扩建工程
生态环境配套方面，绿化面积覆盖范围大。板块内主要包含运河文化广场、大运河奥体公园、西海子公园、月亮河公园等。十四五期间，北京市政府将着力打造北运河景观生态林建设工程，实施绿化面积公顷，是除了建设国家级植物园外，园林绿化面积最大的工程。
图11：板块园林绿化重点项目
以上就是通州区购房攻略
通州未来价值最高的板块——运河核心区板块（上篇）的全部内容。对该板块比较
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