很多年前的一个夜晚，在一个非正式场合，郁亮向他的下属们推荐了一本书，并希望他们在十几天之后相约来谈谈感想。这本书便是《美国大城市的死与生》，一部被奉为城市规划领域新圣经式样的著作。
刘肖便在郁亮圈定的“谈谈感想”的下属高管之列。他其实很早就读过这本书，并有机会将他从书中的“视野所得”，与市场实践相结合。而就在那次推荐之后不久，“城市配套服务商”的定位，被万科以“新时期战略”的形式确定下来。
从那时起，城市，成了万科这个宇宙最大开发商的一座城池。
“城市运营”基因
这样的实践，至今仍在继续，而且不断升级。年初，贵为北京城市副中心的通州区，一次性放出6块土地，万科平安联合体，以66.6亿的价格拿下其中一幅地块，这块土地的面积，是当时6块土地里最大的。
攸克君从万科的朋友那里拿到确切数据是，这块土地总面积11万平方米，规划建筑面积27.6万平方米，从这个建筑规划指标来看，已经是当今北京极其稀缺的“大盘”——如今，这个大盘即将入市，名为城市之光·东望。
城市之光鸟瞰图在那次与郁亮相约“谈谈感想”中，刘肖着重提到了对《美国大城市的死与生》中一个论断的深刻印象：一座城市，不应是对住宅和道路的简单安放，而应该是一个人、生活、建筑之间复杂体系性问题的答案。
这便是万科，对于城市的基本理解。
万科的这种理解，并不是形而上的，而是长年生发于市场实践。在北京，万科导引了两个城市板块的生成，这便是位于房山区的长阳板块和位于通州区的台湖板块。万科在这两个板块中所扮演的角色，并非是单纯的房地产项目开发商，而是城市功能的完善者和运营者。
这一点，从台湖板块的过去、现在和未来当中，都能非常明确而清晰地看到。
台湖板块位于通州，在拿下如今将要入市的城市之光·东望项目用地之前，万科在这个区域已经“深耕”了七年时间。这七年中，通州区的城市地位已经发生了巨大的变化，从原来的CBD后花园跃升为北京城市副中心，与雄安新区一起，成为首都的“两翼”。而同样在这7年的时间中，万科的重点，便是“城市”。
通过万科熟识的朋友，攸克君详尽翻阅了过去7年万科在台湖板块的有关材料：在城市之光·东望之前，万科在这里一共做了5期项目，从产品形态而言，涵盖了住宅、别墅、商业、办公四大类形态，而这四种产品形态，恰恰是营造一个城市基本功能的基础，有基本居住、有职住平衡的就业，有满足生活的消费，也有可供居住升级换代的空间。
同时，在这7年时间中，万科运营体系不断引入到台湖板块的开发中，并非简单串联，而是逐渐居于核心，扮演着越来越重要的角色，他是一个集消费、生活配套服务、教育、主题体验活动、运动健康等为一体的城市功能综合服务系统。万科通过这个系统，使得住宅与街道更高效合理地拥有城市功能，而不再是简单地成为建筑与街道的罗列。
到现在，除了住宅大部分已经交付入住之外，时光里的商业街也即将全面开业；在办公领域，相关企业的总部选址也已经完成。这一切，使得台湖板块，已经不再是一个简单的居住组团，而是成为一个城市功能齐全的微型城市中心，在这里，居住、商业消费甚至就业可以一站式地完成，这与早年间的居住组团相比，已经是天壤之别。
“宇宙最大房企”优势
西有房山长阳、东有通州台湖，在城市功能的“系统集成”方面，以“城市配套服务商”为基本定位的万科，并不只是简单的完成了城市基础硬件的配套建设，也并非是通过地产项目来聚集更多的生活气息，万科的到来，对于每一个率先进入的板块，本身就形成了一种助推发展的力量，同时，促使了整个区域板块的持续升级。
首先，万科的资信决定了其稳定的资金能力，能够确保大规模的开发快速推进并持续不断的进行。这对于带有城市功能板块的区域大盘建设和运营是基础性的作用，城市向来是建立在规模基础上的集群与集约效用，没有规模，一切无从谈起。这一点，万科绝对做得到。
其次，万科拥有着成套地产品体系和城市功能配套服务体系，这些带有产品线性质的体系，在根据实地情况落地后，往往能在最合适的时间内，形成丰富城市功能性供给。这远比从一张白纸上再行从零谋划，摸着石头过河要高效的多。
况且，万科所拥有的不仅是纸面上的产品体系和城市功能配套服务体系，而是这些体系在市场实践之后，不断的升级和改进，从而形成了一整套有实效的，不断演进的产品体系。
再次，万科作为一线企业品牌的资源整合能力，能够定制化地为完善城市功能定向导入资源。而这种能力，并非是所有的开发商都能够具有的。
另外一点，不得不提，从年开始，万科明确，“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。在这种战略之下，万科与城市运营和服务有关的核心业务，其地位再次被强化与凸显。万科在年，显然是一个与城市联系更加紧密的万科。
良性衔接
客观而言，一个特定区域的城市功能升级，需要与区域整体大规划得以良好的互动和衔接，方能实现效率最大化。具体到开发企业而言，对地块的战略性判断和对区域功能规划的了解程度，将发挥至关重要的作用。
这在城市之光·东望项目地块上，也表现得十分典型。以京津高速为界，以北规划了世界最大的环球主题公园，建成以后，将是超越美国本土的世界规模最大的环球影城，其不仅可以直接带动区域功能的丰富，而且还可以提供10万个以上的工作岗位。
在京津高速以南，则是地铁亦庄线始发站的亦庄火车站和次渠站，快速轨道交通构筑了海量的人流和客流，而这些人流和客流，实际上是万科通过东望项目，在台湖再次升级和改善城市功能重要衔接点所在。
同时，在产业的引入方面，平安集团总部基地等，均已确定入驻该区域。与之同步，景山学校等教育资源的导入，也已经进入到落地的阶段。
“我们在万科做了7年，对于这个区域的规划很熟悉，会有很好的衔接，同时，我们对这个区域的客户需求更为熟悉，所以，万科在集成生活配套类服务资源的时候，就更有步骤性、针对性，比如，在台湖，在商业、消费、休闲、文化、娱乐这类配套完善的基础上，我们现在会把教育这个城市功能的完善，做得更突出。”一位万科的朋友这样向攸克君描述。
他的逻辑很简单，住在这里的业主们，都有或者很快都会有孩子，他们面前最为直接的问题，就是子女教育问题。正是因为对北京东部发展未来的高度信任，无论是从城市生活的规划、交通路网的改善以及教育配套的落地，未来整个区域教育资源的落地一定会有品质上的保证。
与此同时，鉴于城市副中心目前少有入市的住宅地块，如何让新规划项目更好顺应整个行政副中心的升级发展，提升社区智慧化、科技化成为万科在城市之光·东望的新目标。最终能实现的，其实是让更多新生代年轻人愿意居住和生活于此的智能社区。
万科与城市，其实，那就是一座城池。
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