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过去一两年，在北京地产圈，有一句话特别流行，且被众人奉为经典。
这句话就是：通州非洼地。
的确，经过-年初那波暴涨，北京所有的价值洼地基本被填平。剩下一些你认为被低估的地方，其实是多年的“价格洼地”，比如昌平天通苑、东三环潘家园，以及房山非核心区的大部分板块。
年，通州二手房均价4.8万，新盘价格5-7万；隔壁朝阳二手房均价6.7万，新盘在7-10万。
可，当时的通州基本面和朝阳比起来，还是差太多了。无论是产业、人口，还是各种教育、医疗资源，均不可同日而语。
自从被确定为副中心之后，-年，通州的确是涨了很多（远超大盘
），放在整个北京市场来看，通州的房价，确实有些高估。
但在3.17强调控之后，通州的跌幅，也是相当大的，这主要是因为“双限购”政策，压住了相当大一部分成交量。
经过三年的自我调整之后，如今通州二手房均价不到4.4万，新房普遍在4-6万、个别高端产品达到7万或7万以上。
这是目前通州所有在售新盘情况：
中国阙，是目前通州在售楼盘中价格最高的、同时也是最高端的产品。
楼盘位于运河商务区内，且邻近地铁“通州北关”站，产品定位为“河景大平层”，总价万起。
也许有人会说，这地儿离六环只有4公里了，这么远，还卖七万多。
可如今，北京真的不能用地段来衡量房价了，不少三环、四环内房子，比五环都要便宜。最典型的当属南三环、东三环，这是多年以来的“价格洼地”。
通州再远，可这里也是正如火如荼建设中的运河商务区，各种优质资源、利好加持。虽然我们无法确定它将来能建成什么样子，可至少从资金支持这方面来说，通州运河商务区要强于丰台丽泽商务区、昌平未来科学城、东坝第四使馆区等等。
说了这么多，想表达的观点只有一个：
经过三年多的阴跌和盘整，目前通州已经不是被高估的那个区域了，而这个头衔，将由石景山接棒。
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石景山这个区，虽然属于城六区之一，但一直存在感较弱，不熟悉的人甚至以为是郊区。
主要是因为:
这个区面积较小，只有84.38平方公里，是除了东西城之外，北京所有区中面积最小的。
不仅小，而且还有23%的面积是山地，这就大大限制了本区的发展。
曾经，首钢是这里的支柱产业，首钢搬迁后，这里规划成了“新首钢高端产业综合服务区”。
再往北，是规划中的中关村科技园区石景山园、北京保险产业园。同时，借助冬奥会的利好，石景山还想将冬奥组委会所在片区——首钢西十冬奥广场打造成国家体育产业示范区。
不管未来能发展成什么样子，反正房价是起来了。之前的纯商品房寰宇天下，价格6.35万、长安云锦（限竞房）5.8万，价格都还算不错，户型也好。
可自从接连拍出几宗不限价的纯商品房用地后，价格明显提上来了。
从去年到现在，石景山一共拍出4宗不限价用地，目前两宗已经入市。
华润长安九里，目前在售价格7-7.1万；
长安云尚，目前在售二期均价7-7.3万；
离地铁站只有米的中海天钻，预计很快也会入市，目前售楼处已经开放了，但只有沙盘，样板间还没做好，户型图也还没出来。
至于中海天钻的价格，外界普遍猜测会上8万。
天钻的地块，楼面价是4.8万，和它同一天拿地的融创，楼面价是5.2万。
目前融创地块还没什么消息，不过可以预见的是，一定不会比天钻价格低。
“天”字系，是中海的高端产品，这家开发商又特别擅长做户型，产品方面，很大概率是不错的。可石景山卖8万，笔者觉得还是有点高估了。
虽然，这里近几年又是建地铁、又是引进大悦城和十一学校，但和通州被分到的那些资源相比，石景山简直是毛毛雨。
也许有人会说：石景山是城六区，到主城比通州近多了，不应该拿石景山和通州对标。你看，门头沟都六万多呢，石景山七八万算贵吗？
可你要知道，门头沟之所以贵，有很大一部分是环境溢价。青山绿水及数不清的景点，石景山有吗？
“7万的通州”与“8万的石景山”，一东一西，你愿意选择哪一个？
Ps:
上半年，通州台湖、马驹桥也有不限价地块出让。其中台湖的地块是绿城拿下的，现在案名已经定了，叫“绿城.明月听蘭”。
擅长做园林设计的口碑开发商，会交出什么样的产品，价格又是多少，可以拭目以待。
▼年上半年出现的地块汇总
米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市
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