南京第二大商圈凭什么在江宁

近日，南京官方媒体对江宁百家湖的实力给予了肯定，并在文中明确了南京第二大商圈的地位，虽然一些网友对此并不完全同意，比如关于第二大商圈很多人认为应该是桥北，还有人认为是元通。即使存在一些争议，但百家湖商业非常繁荣，业态全面且布局合理这一点还是受到大家一致肯定的，那么从规划的角度来看，百家湖有什么样的魔力吗？

一、制造业和人口

百家湖的崛起在我看来并非偶然，而是源于长远的务实的谋划。首先我们必须要知道百家湖并不是当下设计的产物，江宁现代化发展的起点远比大家认为的要早。这个时间点早在年前后，彼时河西都还没有开始开发，也早于仙林和江北高新区，可见江宁东山在开发新城的动作具有明显的先发优势。

而那个年代房地产的开发运作模式，并不像现在这么娴熟，面粉价面包价的套路在当时可不是主流，因此那个时期房价的水分相对来说还是比较低的，另外当年其实也没有什么所谓CBD的概念，招商引资也很明确，就是工厂制造业，基本都属于劳动密集型的产业。

房价不高，工作岗位也特别多，所以那段时期江宁成为很多外地人口的首选地。同时大量的农村拆迁人口也在这一时期入驻到江宁规模特别大的各大安置房片区（天景山、殷巷一带），这也给很多工厂提供了充足的劳动力，千万别小看这些制造业和农业转工业的工人，正是这一正向循环给江宁提供了巨量的原始积累。

二、产业升级与消费升级同步

在这个基础上随着土地成本、人工成本、人口教育水平的日渐提高，江宁的产业结构也在这个时期顺理成章地进行了升级。规模不输仙林的江宁大学城也为江宁的发展提供了很多的高质量新鲜血液。九龙湖国际企业总部园、百家湖北部厂区变商办园区、百家湖东厂区变CBD其实都是产业升级的结果。产业升级促使原本以二产为主的江宁在三产领域也逐渐具备一定影响力。现在江宁有一种趋势，就是把原本的制造业工厂迁往溧水，而江宁原本的厂区变身研发或服务为主的总部型业态。

产业升级不仅带来了更多样化的就业机会，实际上也带来了更好的收入水平，百家湖商业的成功说到底还是因为有足够多的消费力的人群，人口是商业发展的基础，而决定商业发展高度的必定是消费力水平。

三、地铁滨湖商业

除了人口与产业上的正向成长之外，江宁在地铁上的努力同样也极大地促进了江宁的发展，其地铁密度甚至不输主城，1号线、3号线均深入江宁腹地，其融入主城的过程大大提高了人口和资源共享的能力，这对于江宁的发展太过重要。

另外百家湖对于湖滨的理解程度也非常到位，实际上百家湖一众所谓商办楼并不高，相反相较于南京其他规划CBD的板块，规格反而是比较偏低的，但不得不说实际效果非常棒。

这实际上源于两点，一方面江宁把商办楼直接布置在了湖边，另一方面百家湖其他方向的住宅楼的高度都比较低矮，甚至还有大片的别墅区，这些设计，不仅让商办楼可以实现最大化的展现，也通过低矮住宅承托出了商业区的高大，保护了天际线，南京很少有板块能有这个意识，一个个都巴不得在水边建造超高的江景房、湖景房。同时通过露天商业街、摩天轮等休闲旅游元素的混合，激活了百家湖的夜场经济，可谓商业中心打造的经典案例，很多细节都值得好好回味。