北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥您好！请您赐教：本人国企工作，家庭首套购房资格，公积金账户现有48万，还款能力月1.5万。孩子在崇文新景小学上1年级，目前租住在新景1居室，月租。朝阳三南里4号院房屋两套，自己居住和父母居住，均为父母名下。为照顾老人，孩子上学方便，欲出售三南里房屋一套，用于新景或周边小区换购的首付，新景1居室售价万。形成三南里出租一套，一套换购，新景新购一套，租住一套。三南里房屋价值约-万，出租价值月。问题1、置换方案与时间是否合理？优缺点是什么？有无其他最佳方案与时间推荐。问题2、未来新景及其周边楼市情况分析。请您指点迷津，不胜感激。
回答1：
1、置换时间我觉得今年合适。疫情造成的经济形势这么差，央行增发了20万亿的流动性货币，通胀和房价上涨的可能性都大。但中央还是在严控房价的，那就看市场和政策的哪方力量大了。但不管怎样，北京房价下跌的可能性是没有了，至少也是横盘。所以，现在换房不会吃亏，只要尽量缩短空白期就行。
2、方案是否合理，算算账吧。你父母的房不是唯一，那这-万包含了个税没有？三间房应该是公房，很老了，大概率查不到原值，那个税就是1%。这个总价也有可能买家不贷款，那就按2万块算，可以忽略不计。但最好是咨询一下中介，看看个税到底是多少。
新景的房万，贷款要，那可以说是对冲了税费成本，卖完公房又能抵扣契税，所以也先忽略不计吧。
租售比。三南里是（有些偏低），新景是学区房，估计要在甚至更高。也就是说，虽然你们的房产总值翻了一番，可租金收益却达不到。就算能租到，那租售比也是。所以从租金收益上是不太划算的。以北京平均值计算，你们等于每个月损失了1。
3、新景是学区房，那等孩子用完学位后准备怎么办，卖掉还是持有？持有的话租金不合适，卖掉的话可又是一笔税费。那这次置换，之前的成本就等于白扔了，得计算进去。那就是*0.04=24万。如果算是装修和时间精力什么的，算30万吧。也就是说，如果再次置换，那你们在这几年间的成本是30万，按使用学位六年算，每年5万，每个月。
4、所以，这个方案的优点就是住自己的房子，自由，想怎么住都行。缺点就是成本高，如果是用完学位就卖掉，每个月的成本是++1=10，比现在租房多花。如果不卖掉，长期持有，那税费暂且不计，每个月就是减少了1的收入。
5、新景未来的分析。单纯从楼市角度没什么可分析的，市区成熟板块，抗跌性强，波动小。价格走势就是跟随大盘涨跌而已，跟所有的市区成熟板块都差不多。从学区角度讲说不好，谁知道每年的教改会怎么进行，会不会让学区房受损？这无法预测。
6、我的建议是如果换购，最好避开东西海的学区房，租售比都不划算，也有受损的风险。学区房的最大价值就是学位，而你买了房出租，租户是无法用到这种配套的，那人家就没道理多付租金。所以学区房在自己用不上学位的情况下，这学位的价值也无法变现，等于资金闲置。
而且，投资学区房能连年上涨的年代早就过去了。近几年每年都进行改革，目标都是冲着均衡资源，打击学区房来的。甭管这目标是否能实现，对学区房来说都是一种风险。
所以，我的建议是置换可以，但最好计算一下成本与收益是否划算，再考虑一下风险大不大。建议在朝阳或丰台等学区一般的成熟板块买房，租售比合适，也避免了风险。仅供参考。
提问2：
章哥好，我是90后北漂，已婚，小孩一岁，本科毕业后在北京工作至今已8年，工作在中关村，想在北京买房，购房首付预算万，买房主要考虑上班交通方便、未来孩子入学，更重要的是还想冲一下北京的积分落户，还请您指点一二
回答2：
1、资金，什么购房资格，月供能承担多少啊？没有这些怎么算总价，怎么说买什么房啊？
以最高贷款额度吧，留出10万的税费，最多能买万的房，贷款万。25年期月供不到1.3万。
2、既然是在中关村，那就只能买在昌平了。但回龙观的选择余地也不太大，万只是理论值，实际中未必能达到。所以估计也就是买个一居室，50多㎡。
3、但这套房买下之后可就不能卖了，要等到落户下来之后，先落在这套房子里，之后才能再换房迁户口。那这孩子入学我就说不好了，回龙观的学区实在不熟，说不出什么。如果在孩子上学前办不下户口，那就大概率是被派位，上哪所学校很难保证。
4、总之，这我没什么可建议的。这种情况就是普通购房，上学的事情更不好建议，看你们什么时候能完成落户了。
提问3：
章哥您好，想咨询您，家住门头沟，门头沟房产万左右。名下还有一套贷款。孩子明年上小学，不想压力太大，考虑老人接送孩子及政策影响，目前只想置换房产到石景山。是否有必要？如果可行换到哪个片区较好？还是换到海淀？
回答3：
1、石景山的学校不多。京源是融景城，均价6万。景山是远洋山水，均价6万多。实验小学的学区房都是八角的老房，均价5万左右。古二小也差不多，老房居多，均价不到五万。然后还有外语实验，黄南苑和雍景四季。金二小，金顶阳光，限价房小区，均价不到5万。
2、是否有必要这我说不好，只能由家长自己决定，别人的建议也不重要。
3、是否换到海淀，那就看资金和贷款多少了。如果是万，不想压力太大，那还是别到海淀了。这里的学区房至少要万左右，还都是老破小，不太合适。
4、融景城和远洋山水，小户型应该在多万。古城和八角的老房相对总价低，户型也小，不到万就能买个60平左右的小三居了。
5、总之，是否换学区房由你们自己决定，这我不方便建议。换到哪里看总价，我是决定古城和八角的合适，总价低，单价也不高。也就是房子老点儿，但正常的居住生活是没问题的。仅供参考。
提问4：
您好：本人未婚，目前刚工作一年（朝阳CBD），今年年底能落完户，计划今年年底或明年上半年在北京买房。属于首套房，买房用于投资+自住，因为北京房价很高，保值还是很重要的。计划买二手房，首付预算万以内，总额不限。工作在朝阳，因而目前优先选朝阳，最好能买个小两居，或者可以改两居的一居也可以接受，差不多60-70平米。
现在有几个问题：1、目前看好的板块有四惠、朝青、望京一带，请问您觉得哪个区域比较好呢，有小区推荐吗；2、两三年后能有更加充裕的资金，预估首付能有-w，月供1.8万左右，请问是应该现在入手小房，还是等待两三年之后买大房子呢，因为第一套房资格宝贵，同时两三年后我能公积金贷出更多，但是房价不确定会不会涨很多，所以也非常纠结。感谢你在百忙之中替我解惑！谢谢！
回答4：
1、如果工作在CBD，那四惠和朝青更合适，交通近的多，而且我更喜欢朝青。从理论上讲，产业区得到的支撑更大，房价会更稳定。但实际上，在市区的成熟板块，房价涨幅都差不多。一个板块的房价要想单独跑赢大盘，只能是配套的增加，就像学校和商场一类。可现在市区中都没有了可建设的大块土地，也就没有了发展配套的空间。所以未来发展只能是跟随北京大盘，都很难走出独立行情。
2、朝青的周边环境好，推荐小区比如华纺易城。没在这儿买房是我当年的一个失误。刚开盘时才不到0，朋友还能再给优惠一点儿。那会儿不懂，就觉得这地方太偏，也就没买，结果现在都涨到7万了。还有附近的丰润水尚和青年汇也都挺好，青年汇离地铁更近，交通方便。
3、现在还是两三年后？我建议是现在先买。几年后我说不好，但今年房价上涨的可能性就比较大。公积金一年多十万，三年30万。为了这些贷款等上三年，这30万未必赶得上涨幅。
北京的调控已经3年多了，力度不能说不大，反正炒房客是真的没什么折腾空间了。可房价呢，核心区基本没跌，市区内跌幅最大的也就10-15%。而在今年这种大放水的情况下，房价是否还能控制的住，真不好说。
现在贷款太容易了，抵押贷的利率都比二套商贷低了，正常贷款都出现返点了，这可很多年不见了。8年的四万亿计划，让北京房价在半年内就翻了一番。现在肯定是不会再这么涨，但是否能控制住不涨，我觉得很难。
中国从3年之后，房价和M2的增速呈强相关的态势，市场上钱多了房价就涨，信贷紧缩就跌。商品价格是由供需关系决定的，对于房子来说，能从银行里借出多少钱，才是最根本的需求支撑。
4、总之，我建议是在朝青板块，从周边环境，房子品质和通勤距离都合适。至于何时买房，我所建议的只是自己的观点。是否认同看你的独立思考了，仅供参考。
提问5：
章哥好，闺女回国在西城区工作三年，集体户口。我们想在西城给孩子买套婚前房子，一是离工作单位近，二是考虑下一代的教育，三是我们退休后到北京有个落脚点。目前家里可以资助万，贷款月供1.5万以内，我们一起还。我们对北京的房价、位置学区了解甚少，想请您帮我们分析一下，买什么样的房子比较合适？谢谢章哥
回答6：
1、万资金，月供1.5，那能贷款万，减去税费20多万，能买最多万的房子吧。
2、这个总价在原西城地区，也就是北城比较困难，基本买不到什么。尤其是想适合两三代人居住的，至少是两居室，那就更买不到了。只能去南城，也就是原宣武地区，还有些挑选余地。
3、南城的房价，以万在牛街和广外地区相对多些，能买到不到60㎡的小两居。但这两个学区在西城算是一般的，所以房价也低。这就得看你们觉得是否合适了。
4、说实话，不太建议过早准备学区房。现在还没结婚，等孩子上学至少要8年。这8年中不仅学位的溢价等于闲置着，而且也说不好政策和学校的变化。
以万来说，在朝阳或丰台都能买到还不错的房了，房龄较新的两居室没问题。但在西城也就是是老破小。很多家庭买这种小房就是占学位的，都是租出去。然后等孩子上学后再在附近租合适的房子，以租养租。
5、总之，建议先在朝阳或丰台买房，解决自住问题，学区房再过几年准备也不晚。仅供参考。
提问6：
您好，我在西城有两套房子，一套官苑八号南北两居（南向卧室有一些遮挡），一套车公庄北里小一局，现在想改善，但还想保留户口，在周边换房，把这两套卖了买国英园的南北3居，从保值，居住的对角度是否合适？
回答6：
1、国英园，当然很合适。这里从建成之日起就是高品质小区，开行宿舍区，大户型的应该都是处级以上级别的配置了。
2、只要学区不发生变化，那国英园的大户型在保值角度上就没有任何问题，和普通户型的升值幅度是一致的。
很多人说这种房是老破大，将来是穷人买不起富人看不上。确实有这种情况，但这只限于品质差物业也差的小区，与国英园这种小区完全不同。任何时期，品质都是价值与价格的保障。
3、价格，从来都不是商品销售的障碍，价值才是。只要是购买人觉得物有所值，自然会掏钱付费。只要让人觉得不值，那无论多低的价格，还是没人要。
在开放且自由的二手房市场上，所有小区的均价，都是买卖双方用巨额的真金白银，一笔一笔给试探出来的，是对市场的汇报，完全体现了真实的供需关系。而价格，就是由供需关系决定的。
4、所以，像国英园这种高品质小区，其之前的价格走势已经说明了自己的价值，完全不用担心以后的保值和升值性。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbwh/7837.html
